REFORMA LEY DE A.U. 2019.- VIVIENDAS Y ALQUILER

REFORMA LEY DE A.U. 2019.- VIVIENDAS Y ALQUILER

LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

 

Ámbito de la ley

Ámbito

Art. 4.2.Se mantiene la aplicación obligada de la propia LAU y, en su caso, de forma complementaria, el Código Civil, pero se hace una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, donde prima la voluntad de las partes.

 Art. 5 e).Serán turísticos todos los alquileres,con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turística, es decir, la de cada Comunidad Autónoma o Ayuntamiento que haya dictado normas al respecto, muy diferentes en todas las zonas de España.

 Art. 7.Se suprime el apartado 2, es decir, la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Duración del contrato

Art. 9.1.Vuelve a la duración mínima de cinco añoscuando el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán sietesi es persona jurídica. Las renovaciones serán anuales hasta dicho plazo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar con un mes de antelación de cada anualidad.

 Art. 9.3.Esta norma no tiene sentido, porque la causa de necesidad del arrendador tiene que indicarse ya en el contrato, algo que se había rectificado por Ley 19/2009, modificando la LAU 29/94 y se mantuvo así con la Ley 4/2013, toda vez que es imposible que el arrendador sepa lo que va a ocurrir en los próximos cinco o siete años.

 En todo caso, para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades propias o familiares, hay que comunicarlo con dos meses de antelación. Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco añoso siete añoscon indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedase por cumplir.

 Art. 10.1.La renovación del contrato por falta de notificación si no lo denuncia el arrendador con cuatro meses de antelación y dos en caso del arrendatario. La misma será por plazos anuales, hasta un máximo de tres añostanto si el arrendador es persona física o jurídica.

Art. 13. Se ha vuelto a la LAU 29/94, de tal manera que el arrendatario no verá terminado el contrato antes del plazo de cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica) cuando haya ejercicio de retracto convencional, sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa por ejecución hipotecaria, sentencia judicial o ejercicio del derecho de opción de compra.

 Art. 14.Cuando se produzca una venta de vivienda arrendada, el nuevo titular tiene que aceptar el plazo pactado, salvo que se den las circunstancias del art. 34 de la Ley Hipotecaria, en cuyo caso solo tendrá que admitir el arrendamiento hasta que se llegue al mínimo de 5 o 7 años, dependiendo si el arrendador anterior era persona física o jurídica.

 Art. 16.4.Si el arrendamiento es superior a cinco o siete años, (persona física o jurídica) se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el tiempo que quede para su terminación. Esta renuncia no cabe cuando las personas con derecho a la subrogación se encuentren en situación de “vulnerabilidad”(concepto que no se especifica) y afecte a menores de edad, personas discapacidad o mayores de 65 años.

Renta

 Art.17.No hay modificación en este precepto, la renta sigue siendo libre, sin perjuicio del sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda que contempla la Disposición adicional segunda de este Real Decreto-Ley, que luego comentaré.

 Art. 18.1.Si bien la actualización de la renta parece que puede determinarse por las partes, la misma nunca podrá ser superior al IPC anual.

 Art. 19.1.No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayorse podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la renta. En todo caso hay que descontar, de existir, las subvenciones públicas.

 Art. 19.4.Sin perjuicio de las obligaciones del arrendador del art. 21 y 22, por convenio entre las partes, caben obras de mejora con incremento de la renta.

 Art. 20.1Las partes podrán pactar por escrito que los gastos generales del inmueble sean por cuenta del arrendatario, a tenor de la superficie y en fincas en régimen de propiedad horizontal, según el coeficiente.

Losgastos de gestión inmobiliaria y formalización del contratoserán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica.

Derechos de las partes 

Art. 25.7.Se determina que no hay derecho de tanteo o retractosi el piso se vende conjuntamente con las demás viviendas del arrendador o incluso si se transmiten varias de distintos propietarios, derecho que si existe si se vende una sola vivienda. Se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta total de los pisos.

Fianza

 Art. 36.1.Se mantiene el derecho de exigir una mensualidadde fianza en arrendamiento de vivienda y dos en alquileres deuso distinto.

 Art. 36.2. Durante la duración obligada del contrato, de cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica), no habrá actualización de la fianza,pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.

 Art. 36.3.Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete años, la revisión de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes al respecto. En caso falta de pacto, en la misma proporción que la actualización de la renta.

 Art. 36.5.Se estable la posibilidad de unagarantía adicional, pero en los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el importe complementario no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

 Disposición Adicional Tercera. Las Comunidades Autónomas podrán exigir que la fianzase deposite en la misma Administración Pública, sin devengo de intereses.

 Disposición Transitoria Primera. Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Real-Decreto, 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que le es de aplicación.

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