PERMISO MUNICIPAL DESTINO TURÍSTICO VIVIENDA NO BENEFICIA A QUIEN LA COM PTRAS PROHIBIR LOS VECINOS ESA ACTIVIDAD E INSCRIBIRLO EN EL REGISTRO

PERMISO MUNICIPAL DESTINO TURÍSTICO VIVIENDA NO BENEFICIA A QUIEN LA COM  PTRAS PROHIBIR LOS VECINOS ESA ACTIVIDAD E INSCRIBIRLO EN EL REGISTRO

    El TSJ Cataluña en sentencia 4/2019, de 24 de enero (Rec. 162/2018) confirma la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona que estimó la acción de cesación de uso y actividad turística que realizaba el propietario demandado en su vivienda por estar dicha actividad expresamente prohibida por los estatutos de la comunidad de propietarios accionante.

     El anterior propietario del inmueble, sabedor de la intención de la comunidad de prohibir destinar los inmuebles al arrendamiento de tipo turístico, notificó al Ayuntamiento su propósito de realizar en su piso dicha actividad turística, aun cuando realmente no tenía intención alguna de darle ese destino.

     El propietario ahora demandado alega que la autorización administrativa concedida a quien le transmitió el inmueble para poder destinar a uso turístico la vivienda debería avalar también su actividad porque al obtener dicho título habilitante no había ninguna prohibición al respecto en las normas comunitarias.

     El TSJ Cataluña no acoge dicha tesis.

     Señala la sentencia que, tal y como dispone la DGRN, la autorización administrativa para iniciar o continuar la actividad no constituye una suerte de derecho real que sigue a la vivienda en su transmisión. Por el contrario, la limitación específica de unos determinados usos debidamente inscrita en el Registro tiene alcance real y es inherente a la propiedad que se adquiere y excluyente de otros usos posibles.

     Por ello, la posterior modificación de los estatutos comunitarios prohibiendo para lo sucesivo el destino turístico de los pisos, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, afecta a los terceros que adquieren las fincas con esa restricción, por lo que el adquirente de un inmueble con dicha limitación ya no podrá iniciar la actividad prohibida.

     En consecuencia, aunque la Administración haya concedido al nuevo adquirente autorización para seguir con la actividad considerando que los requisitos exigidos debían concurrir solo en el momento en que se autorizó la actividad por vez primera, lo cierto es que conforme a la normativa civil e hipotecaria, el nuevo adquirente conocía la limitación del uso acordada por la comunidad que ya constaba inscrita en el momento de la adquisición por lo que la restricción le era oponible.

     EN CONCLUSIÓN, aunque se adquiera una vivienda habilitada como piso turístico con la pertinente autorización administrativa concedida al anterior titular, si la comunidad de propietarios ha cambiado sus estatutos prohibiendo para lo sucesivo el destino turístico de los pisos y ha inscrito dicha limitación en el Registro de la Propiedad, sin exención alguna, el nuevo adquirente NO podrá ejercitar dicha actividad,debiendo cesar en la misma si así lo requiere la comunidad.

 

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YA NO ES NECESARIA LA APOSTILLA DE LA HAYA (SELLO DE AUTENTICIDAD) PARA LEGALIZAR DOCUMENTOS PÚBLICOS ENTRE PAÍSES MIEMBROS DE LA EU

YA NO ES NECESARIA LA APOSTILLA DE LA HAYA (SELLO DE AUTENTICIDAD) PARA LEGALIZAR DOCUMENTOS PÚBLICOS ENTRE PAÍSES MIEMBROS DE LA EU

Desde el día 16.02.2019el Reglamento 2016/1191 del Parlamento Europeo y del Consejo, se encuentra en vigor para reconocer documentos públicos, lo que significa que la burocracia se agiliza al no ser necesario “apostillarlos”.

A nivel práctico, por ejemplo, un matrimonio casado en Francia o Alemania no necesita apostillar el certificado de matrimonio que se expida en dichos países, España ha de aceptar en sus administraciones y juzgados dichos documentos y darlos por válidos.

Tampoco tienen los interesados que mostrar el original del documento público y su copia certificada.

Asimismo, no se exigirá una traducción jurada de los documentos públicos emitidos por un país miembro de la Unión Europea. Por ejemplo si un certificado de defunción no se encuentra redactado en castellano/español, el interesado podrá pedir un impreso multilingüe, que se encuentra traducido en todos los idiomas de la Unión Europea. Las administraciones sólo pueden pedir que se traduzca en casos excepcionales.

Así, si por ejemplo España pidiera una traducción certificada del documento, están obligados a aceptar cualquier traducción certificada hecha en cualquier país de la Unión Europea.

No obstante, puede pasar que un juzgado en España, por ejemplo, en un proceso de divorcio, dude de la autenticidad de un certificado de nacimiento, en ese caso, lo tiene fácil, pues puede comprobarlo a través de la plataforma informática IMI (Sistema de Información del Mercado Interior).

Los documentos que se encuentran dentro del ámbito de aplicación de este Reglamento son los diplomáticos y consulares, las actas notariales, documentos judiciales y los certificados oficiales sobre documentos privados.

Ahora bien, hay que dejar claro que solo estamos hablando de que esos documentos sean auténticos o no, otra cosa bien distinta es el reconocer los efectos jurídicos dentro de España.

Pongamos un ejemplo, una sentencia de divorcio dictada por un juzgado Italiano, no significa que sus efectos se den fuera de dicho país, se necesitará un proceso judicial en España para que los efectos del divorcio de Italia se reflejen en España, eso se hace a través de un procedimiento llamado exequatur.

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EXCEPCIÓN A LA IRRECTROAVTIVDAD DE LA DEVOLUCION DE PAGO DE PENSIONES ALIMENTICAS

EXCEPCIÓN A LA IRRECTROAVTIVDAD DE LA DEVOLUCION DE PAGO DE PENSIONES ALIMENTICAS

        La pensión de alimentos de los hijos mayores se extingue legalmente cuando se incorporan al mundo laboral y están en condiciones de hacer frente a sus gastos. La independencia económicamarca, por tanto, el fin de la obligación de manutención de los padres. Ocultar esta situación da derecho al progenitor a solicitar la devolución con intereses de las cuantías abonadas para la manutención del hijo. Así lo establece una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona  que condena a una mujer a devolver las mensualidades que percibió por su hija de 24 años(378 euros al mes) a sabiendas de que había comenzado a trabajar y percibía un salario superior a 900 euros.El tribunal reconoce el derecho del padre a recuperar con efectos retroactivos las pensiones abonadas porque la madre hizo un “uso abusivo” de su derecho, aunque rechaza que se enriqueciera injustamente. El progenitor, dictamina la sentencia, no pudo conocer que su hija trabajaba y tenía independencia económica.

     El padre había obtenido una sentencia favorable en primera instancia. En su demanda solicitó la extinción de la manutención a favor de su hija, que había comenzado a trabajar y ganaba algo más de 900 euros mensuales. Además, reclamó la devolución con intereses de las cantidades que estuvo pagando (a razón de 378 euros al mes) hasta que tuvo conocimiento de que su hija estaba trabajando. La sentencia condenó a la madre a reintegrar estas cantidades, retrotrayendo los efectos de la extinción de la pensión alimenticia, porque entendió que se había enriquecido injustamente.

     La madre recurrió la decisión solicitando que se mantuviera la pensión alimenticiaa favor de la hija común alegando que el trabajo no era estable(se trataba de contratos temporales) y que el objetivo de la chica era seguir estudiando. El tribunal, sin embargo, mantiene la decisión de extinguir su derecho al cobro de la pensión y resarcir al padredevolviendo las mensualidades percibidas desde la firma del contrato laboral.

     El tribunal rechaza los argumentos de la madre porque, según destaca, quedó demostrada la incorporación al mundo laboral de la hija común, que venía trabajando desde hacía dos años. La independencia económica de la chica, explican los magistrados, no está reñida con el “admirable deseo” de seguir estudiando, que, añaden, puede compatibilizar con su actividad laboral.

     En relación con la devolución de las mensualidades reclamadas por el padre,el tribunal es claro al afirmar que le corresponden porque la hija incumplió su obligación de comunicarle su incorporación al mundo laboral.El progenitor, subraya la sentencia, no podía tener conocimiento de que su hija trabajaba porque no mantenía relación con ella, por lo que continuó pagando la pensión de alimentos a la que venía obligado.

     Aunque las pensiones de alimentos no tienen efectos retroactivos y, como explica el tribunal, no hay obligación de devolver las manutenciones, resulta evidente, subraya, que ha existido un abuso de derechoque obliga a condenar a la mujer a la restitución de estas cantidades.

 

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Efectos retroactivos la extinción de la pensión de alimentos

Efectos retroactivos la extinción de la pensión de alimentos

Según el Tribunal Supremo, la extinción de la pensión de alimentos del hijo mayor de edad que trabaja,  no tiene efectos retroactivos. Dicha extinción despliega sus efectos desde que se dicte la sentencia en el procedimiento de modificación de medidas.

     El Tribunal Supremo, lo dictamina en la SENTENCIA de fecha 20.07.2017:

     En este sentencia se planteaba el siguiente problema:  El padre viene abonando la pensión de alimento a su hijo mayor de edad desde que se acordó por una sentencia dictada hace años.

     El padre se entera que su hijo está trabajando hace ya un año, extremo que no le había sido puesto de manifiesto por las nulas relaciones entre ambos.

     El padre interpone un procedimiento en el Juzgado de modificación de medidas solicitando la extinción de la pensión de alimentos, solicitando en la demanda que la extinción tenga carácter retroactivo, es decir, que tenga efectos desde la fecha de interposición de la demanda y que se le devuelvan las cantidades cobradas por este período.

     ¿Tiene efectos retroactivos la extinción de la pensión de alimentos del hijo mayor de edad que trabaja?

     La SENTENCIA referida dictada por el Tribunal Supremo ( Sala primera), de fecha 20.07.2017 establece :

     1º.- La sentencia dictada por la Audiencia Provincial que se recurre al Tribunal Supremo  extingue los alimentos que el padre venía abonando a su hijo, mayor de edad, con efectos desde la fecha de interposición de la demanda donde solicitaba la extinción.

     2º.- Se interpone recurso de casación por la madre (perceptora de la pensión de alimentos del hijo) alegando entre otros motivos la infracción del artículo 148 del código civil.

     3º.-  Dice el Tribunal Supremo que la sentencia recurrida  contradice su jurisprudencia y vulnera lo dispuesto en el artículo 148 del Código Civil, por lo siguiente:

  1. A)  En primer lugar, es doctrina reiterada de esta sala que «cada resolución desplegará su eficacia desde la fecha en que se dicte y será solo la primera resolución que fije la pensión de alimentos la que podrá imponer el pago desde la fecha de la interposición de la demanda, porque hasta esa fecha no estaba determinada la obligación, y las restantes resoluciones serán eficaces desde que se dicten, momento en que sustituyen a las citadas anteriormente».

     Dicha doctrina se asienta en que, de una parte:

     El artículo 106 del Código Civil establece que los «los efectos y medidas previstas en este capítulo terminan en todo caso cuando sean sustituidos por los de la sentencia o se ponga fin al procedimiento de otro modo»,

     Y de otra, el artículo 774.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que «los recursos que conforme a la Ley se interpongan contra la sentencia no suspenderán la eficacia de las medidas que se hubieran adoptado en ésta», razones que llevan a la Sala a entender que cada resolución habrá de desplegar su eficacia desde la fecha en que se dicte, siendo solo la primera resolución que fije la pensión de alimentos la que podrá imponer el pago desde la fecha de interposición de demanda (porque hasta esa fecha no estaba determinada la obligación), no así las restantes resoluciones que modifiquen su cuantía (sea al alza o a la baja), las cuales solo serán eficaces desde que se dicten, momento en que sustituyen a las dictadas anteriormente.

  1. B) En segundo lugar, es también reiterada doctrina, que confirma la línea jurisprudencial de las sentencias de 30 de junio de 1885 y 26 de octubre de 1897 , 24 de abril de 2015 y 29 de septiembre de 2016 , que los alimentos no tienen efectos retroactivos, «de suerte que no puede obligarse a devolver, ni en parte, las pensiones percibidas, por supuesto consumidas en necesidades perentorias de la vida».

     CONCLUSIÓN:

     No tiene efectos retroactivo la extinción de la pensión de alimentos sino desde la sentencia dictada en el procedimiento de modificación de medidas.

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LA AEAF ESTUDIA LA ORTODONCIA DE LOS NIÑOSGASTO EXTRAORDINARIO 


LA AEAF ESTUDIA LA ORTODONCIA DE LOS NIÑOSGASTO EXTRAORDINARIO 	


La Asociación Europea de Abogados de Familia (AEAF) estudia la procedencia en la consideración de la ortodoncia como gasto extraordinario en el caso de padres divorciados.

     La ortodoncia es el gasto sanitario más gravoso que suelen afrontar las familias con hijos menores que no presentan especiales problemas de salud. En los convenios reguladores de los divorcios amistosos y en las sentencias judiciales que resuelven los divorcios contenciosos, se ha convertido en práctica totalmente generalizada incluir ese concepto dentro del epígrafe de “gastos extraordinarios”, cuyo pago suele corresponder a ambos progenitores por mitad.

     Con esto se quiere llamar la atención acerca de que la ortodoncia de los niños es en ocasiones un gasto de carácter estético más que de estricta necesidad médica, y que en los documentos jurídicos de regulación del divorcio no procede su inclusión automática dentro de los alimentos en el concepto de “gasto sanitario extraordinario”

     QUÉ ES LA ORTODONCIA Y CUÁNTO CUESTA.

     Se trata de un tratamiento odontológico a través del cual se corrigen defectos de colocación y alineamiento de las piezas dentales. Se comercializan básicamente dos sistemas: el de “brackets” y el de moldes correctores.    

PROBLEMAS QUE PLANTEA LA SITUACIÓN DE LAS FAMILIAS DIVORCIADAS.

     Este es uno de tantos aspectos de la situación del divorcio en España en el que afloran las graves disfunciones del sistema de custodia exclusiva materna generalizado en los últimos años. 

     Existiendo custodia exclusiva, el tratamiento de ortodoncia a los niños es decidido en la inmensa mayoría de los casos por la madre. Muchas veces esto se debe a que es la ex esposa quien lleva generalmente a los menores a las revisiones rutinarias de salud, y es el propio dentista quien aconseja a la madre primero que revise al niño un ortodontista, y luego que aborden el caro tratamiento, explicando a ambos –al niño y  a la  madre-  su indiscutible necesidad.

     No siempre las cosas se desarrollan con esa buena fe. En no pocos casos en que la madre ha exigido judicialmente al padre el pago de la ortodoncia –en ocasiones como único motivo de la demanda- inmediatamente después de haber perdido un procedimiento judicial en que solicitaba aumento de la pensión alimenticia, o como contraataque a una demanda previa del padre solicitando reducción de la pensión. Inciden también en este tema los frecuente casos de la patología conocida con el nombre clínico de SÍNDROME DE ALIENACIÓN PARENTAL (SAP):  la madre convence a los hijos de que la ortodoncia es absolutamente necesaria y buena para ellos, pero que el padre para perjudicarles se niega a pagar aquello a lo que está obligado. Suelen aliarse con estas estrategias alienadoras de algunas madres custodias las veleidades estéticas de los hijos adolescentes, y sus deseos de seguir el ejemplo de los amigos o compañeros a los que admiran y que también llevan los alambres, o de sus ídolos televisivos o musicales, en quienes también suelen verse la ortodoncia con aparatosidad nada casual.

     Para los letrados de las madres, el tema de la ortodoncia proporciona un arma procesal eficacísima. Generalmente las demandas ejecutivas exigiendo su pago al padre están amparadas por la literalidad de los convenios de divorcio o de las sentencias, y en los casos dudosos, la circunstancia de tratarse de una necesidad “de salud” de los menores disuade a cualquier juez de primera instancia a atreverse a desestimar la exigencia de la madre. No pocas veces, el coste de los pagos que se reclaman y las habituales condenas en costas constituyen un quebranto gravísimo para la precaria economía de los padres no custodios, que pueden dar lugar a otros incumplimientos de relevancia penal o con efectos muy perjudiciales respecto a la definitiva liquidación de los bienes gananciales.  En algunos divorcios de máxima conflictividad, estos son los efectos realmente queridos que subyacen a la exigencia al padre de que pague la ortodoncia.

     FORMULAS JURÍDICAS QUE SE RECOMIENDAN:

     En los convenios y sentencias de divorcio con custodia exclusiva materna, la ortodoncia suele incluirse como “gasto alimenticio extraordinario”. En ese concepto se incluyen los gastos necesarios pero que no se devengan periódicamente sino de manera esporádica e imprevisible, como puede ser por ejemplo las gafas de un niño a quien la aparece la miopía después del divorcio de sus padres o unas clases de recuperación para los exámenes de septiembre. Generalmente el documento regulador del divorcio establece que tales gastos han de ser pagados por los dos progenitores por mitad, si bien quien decide el gasto ha de comunicarlo al otro antes de hacerlo, salvo caso de urgencia, para que este pueda discutir incluso judicialmente si es necesario o no.    

     Es importante por tanto, en el plano preventivo, que LA ORTODONCIA NO FIGURE EXPRESAMENTE COMO GASTO ALIMENTICIO EXTRAORDINARIO en los convenios amistosos de los divorcios consensuados.

     Respeto a los juzgados de primera que incluyen tales gastos en sus sentencias-tipo de custodia exclusiva materna –la inmensa mayoría-, se aconseja que ese aspecto sea recurrido separadamente.    

     A tal efecto, en las enumeraciones ejemplificativas de gastos extraordinarios que suelen incluirse en los convenios (ejemplo, se suelen mencionar : ”odontología, óptica, sanidad no cubierta por la Seguridad Social, clases de refuerzo o apoyo, viajes académicos, etc”, ) cabe, o bien excluir la ortodoncia, reseñando expresamente que NO se considera gasto extraordinario, o sencillamente guardar silencio sobre la cuestión.

     En los casos frecuentes de convenios o sentencias anteriores que expresamente lo mencionen entre los gastos extraordinarios, creemos posible todavía discutir primero extrajudicialmente, y llegado el caso, ante los tribunales, el carácter “sanitario” y “necesario” de la ortodoncia, en los casos –estadísticamente frecuentes-, en que el padre tenga la convicción de que el gasto resulta de una indicación médica discutible o ha sido estimulado maliciosamente por la madre. Para ello cabrá exigir, por via de oposición al procedimiento de  ejecución de sentencia que en su caso interponga la madre, primero exigir que acredite mediante informe médico la necesidad terapéutica del tratamiento de ortodoncia concretamente  propuesta; por ejemplo, los brakets de zafiro trasparente SIEMPRE son un plus estético respecto de los metálicos, y los de moldes suelen ser inadecuados para niños en desarrollo. Los estudios e informes que aportan la mayoría de las clínicas dentales antes de empezar el tratamiento no tienen tal carácter, lo que al menos comprometerá la responsabilidad deontológica del dentista o del ortodoncista, y obstaculizará la acción ejecutiva de la madre en el juzgado.

     Además de lo anterior, cabe siempre que el padre obtenga un informe contradictorio relativo a la necesidad médica de la ortodoncia. No es fácil obtenerlos en el ámbito de la odontología ni entre los especialistas (tienen a considerarlo necesario) y los médicos de familia se niegan a informar sobre lo que consideran que no es su competencia. Existe algún precedente en que a través de informes de cirujanos maxilofaciales se ha proporcionado al juez una visión “distinta” del trasfondo médico del problema: muchas ortodoncias son estéticas y no terapéuticas, y por tanto su pago no puede ser exigido por el progenitor custodio al no custodio al amparo del concepto de “gasto alimenticio extraordinario”.

     Ninguna de estas situaciones se plantearían si la custodia compartida rigiera como sistema preferente: los padres deberían consensuar de buena fe la auténtica necesidad o incluso la  pertinencia estética del tratamiento de ortodoncia, ponderando tanto el criterio médico como la situación económica de la familia y la oportunidad del momento (la ortodoncia se puede poner en cualquier momento de la vida).

         

         

         

 

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EL CONGRESO APRUEBA LA NUEVA L. H : CAMBIOS CLAVE DEL TEXTO DEFINITIVO

EL CONGRESO APRUEBA LA NUEVA L. H :  CAMBIOS CLAVE DEL TEXTO DEFINITIVO

El Congreso ha dado luz verde a la nueva ley hipotecaria. El texto, que ahora debe recibir el visto bueno del Senado, contempla los últimos acuerdos que han alcanzado los partidos en la Comisión de Economía del Congreso. Los cambios más importantes que traerá la ley sobre el mercado hipotecario: 

  1. Los bancos asumen todos los gastos de la firma

     Uno de los cambios más destacados que traerá el texto es que los bancos serán los encargados de asumir todos los gastos ligados a la firma del préstamo hipotecario, como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), los gastos de la escritura, la gestoría y el arancel notarial. El cliente, por su parte, solo tendrá que pagar la tasación de la vivienda (requisito indispensable para que el banco conceda la hipoteca), así como las copias de la escritura que solicite. Los expertos calculan que estos cambios supondrán para el hipotecado un ahorro de entre el 1% y el 2% del precio final de la vivienda, aunque seguirá asumiendo una partida muy costosa: los gastos e impuestos de la compraventa.

     Las Cajas Rurales, que hasta ahora estaban libres de pagar el impuesto hipotecario (AJD), se equiparan a las demás entidades de crédito y también deberán asumirlo. 

  1. Bajan las comisiones por amortización anticipada

     A partir de la entrada en vigor de la normativa,el cliente pagará menos comisiones si decide cancelar el préstamo de forma anticipada. Las penalizaciones dependerán del momento en el que se produzca la amortización y del tipo de hipoteca que tenga. 

     En el caso de un préstamo a tipo de interés variable, el nuevo límite será del 0,25% a partir del tercer año de vida de la hipoteca, mientras que pasará al 0,15% pasados los cinco años. En el caso de los préstamos a tipo fijo, más cara para una entidad financiera porque le exige cubrirse del riesgo de cambios en los tipos de interés, el nuevo techo estará en el 2% durante los 10 primeros años, y bajará al 1,5% a partir de entonces.    

  1. Se amplía el plazo para que se pueda embargar una casa

     Otra de las novedades que incluye la ley es que los bancos no podrán activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado hasta que el impago del cliente supere las 12 mensualidades o el importe a deber supere el 3% del préstamo durante la primera mitad de vida de la hipoteca. Pasado ese momento, el plazo es de 15 mensualidades o del 7% del importe del préstamo.      

  1. Las subrogaciones, sometidas a impuestos

     Hasta ahora, mover un préstamo de un banco a otro está libre de impuestos, lo que significa que disfrutan de una tributación más favorable que las nuevas hipotecas. Los gastos que genere este cambio deben ser asumidos por ambas entidades (la que tiene el préstamo y la que lo tendrá a partir de la subrogación), aunque dependerán de la duración de la hipoteca y del momento en el que se produzca el traspaso. La base que se usará para calcular el tributo es la deuda pendiente más los correspondientes intereses.  

  1. Las hipotecas verdes se premian

     Otra de las novedades de la normativa es que las viviendas eficientes o que usan energía renovable pueden optar a las llamadas ‘hipotecas verdes’, que están exentas de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). esta regulación permite inscribir el préstamo en el Registro de la Propiedad en cualquier momento, mientras esté vigente.  

  1. Se prohíben los productos vinculados obligatorios

     Esta medida tiene como objetivo que los bancos no puedan obligar a los clientes a contratar productos a cambio de concederles la hipoteca. Ahora bien, sí podrán ofrecer productos cuya contratación suponga una mejora de las condiciones del préstamo, lo que se conocen como ofertas combinadas. Por ejemplo, que si contrata el seguro de la casa o de vida la entidad decida bajarle el diferencial. 

     El Banco de España será el encargado de vigilar las praxis del sector financiero y de detectar posibles productos vinculados disfrazados de combinados. Así, el regulador de la banca podrá avalar ciertos productos siempre y cuando puedan ser beneficiosos para cliente o se trate de un seguro que cubra los daños en el inmueble o los posibles impagos. 

  1. Las cláusulas abusivas, prohibidas por ley

     El anterior Ejecutivo ya decidió crear una lista negra de cláusulas de las hipotecas, después de que los tribunales nacionales y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) las declararan abusivas y, por tanto, nulas. Las cláusulas suelo, por ejemplo, estarán prohibidas por ley una vez que entre en vigor la normativa, a pesar de que son legales siempre que haya constancia de que el cliente entiende sus consecuencias. 

  1. El cliente debe acudir al notario antes del día de la firma

     Otra de las novedades es que los clientes deberán acudir al notario antes del día de la firma de la hipoteca para repasar las condiciones del préstamo (el banco debe entregarle el borrador 10 días antes de la fecha prevista de la firma) y que el Notario pueda comprobar que se ajustan a la legalidad vigente. Estas visitas serán gratuitas y vendrán acompañadas de un acta firmada por el cliente para que quede constancia de que entiende las condiciones y consecuencias. 

  1. Se abaratan las conversiones de hipoteca variable a fija

     Otro de los puntos heredados del texto anterior es que la nueva ley facilitará los cambios de hipotecas variables a fijas. ¿Cómo? Incentivando estas conversiones a través de una rebaja de la comisión máxima que se debe pagar. Ahora el tope se reduce al 0,15%. 

  1. Refuerzo a la solvencia

     Hay otra novedad que afecta a los bancos es que deben reforzar el análisis de solvencia que hacen de los clientes antes de concederles un préstamo hipotecario, con el fin de reducir el riesgo de impago. Así, será obligatorio que las entidades consulten el historial del cliente en la Central de Información de Riesgos del Banco de España.

  1. Sin rastro de la dación en pago

     A pesar de que estaba previsto que las fuerzas políticas negociaran la inclusión de la dación en pago en el texto (esto es, que el cliente pueda saldar su deuda con la entrega de la casa), el texto definitivo no establece que los nuevos préstamos hipotecarios deban incluir obligatoriamente esta alternativa. 

 

    

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