LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN

LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN

La situación más habitual es la de un inmueble perteneciente a varias personas, como resultado de una herencia o de un matrimonio o pareja de hecho.

El Código Civil establece en su artículo 392 que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. En esta situación los copropietarios participarán tanto en beneficios como en gastos en proporción a sus cuotas, que se presumen iguales salvo prueba en contrario.

Este régimen es una fuente de conflictos, que frecuentemente acaban en la vía judicial.

Antes de llegar a la misma, el primer paso sería obtener una tasación del bien por un tercero independiente. Una vez conocido el valor del bien, es posible que uno o varios de los copropietarios se lo queden, pagando la parte correspondiente al resto, o realizar la venta para repartir luego su fruto.

Cuando este camino no es posible (y recientemente las ventas de inmuebles han sido especialmente difíciles), se debe acudir a la vía judicial, para ejercitar la La división de la cosa común es un derecho que tiene individualmente cada copropietario que forma parte de una comunidad de bienes.

Nuestro Código Civil, en su artículo 400, recoge este derecho, aunque también recoge la validez de un pacto por el que los “comuneros” se comprometan a mantener la indivisión por un tiempo máximo de 10 años, que se puede renovar.

El primer punto a analizar es si la finca es o no indivisible: Si fuese divisible, se adjudicará una parte proporcional a cada propietario. Si fuese indivisible o la indivisión dejase la finca inservible para su uso, se realizará la división económica. El concepto de divisibilidad debe valorarse sobre los hechos concretos de cada caso (STS de 7 de marzo de 2015). La doctrina distingue entre indivisibilidad material e indivisibilidad jurídica.

La indivisibilidad jurídica se produce cuando la división de la cosa la dejase inservible para su uso, cuando pierda mucho valor o cuando los gastos para la misma sean desproporcionados.

En el caso de que los “copropietarios” no se pongan de acuerdo para vender el bien común o adjudicárselo a uno de ellos con el correspondiente pago en función de su derecho al resto, la propiedad deberá liquidarse mediante subasta. Dicha subasta se regula por las normas previstas para la división de la herencia.

En este tipo de conflictos, para el comunero o copropietario, es preferible adoptar una posición proactiva y tomar la iniciativa del proceso, sin perjuicio de que a lo largo del mismo se pueda llegar a un acuerdo entre las partes. En caso de resultar demandados, las posibilidades de defensa son pocas y las condenas en costas son altas, teniendo en cuenta el valor de los inmuebles. Por ello, es preferible actuar como demandante, si bien adoptando las precauciones necesarias para evitar que la situación se pueda girar en nuestra contra.

Previamente habrá que realizar los siguientes trámites y tener en cuanta lo siguiente:

1.- Requerimiento previo: es importante que previamente a la interposición de la demanda se realice un requerimiento fehaciente a la parte demandada, en el que se ofrezca la posibilidad de llegar a una solución amistosa.

2.- Acumulación con demanda de divorcio: En los procesos de separación divorcio o nulidad, se puede ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común, según lo establecido en el artículo 437,4, 4º de la LEC.

3.- La división de la cosa común no extingue el derecho de uso:
(SAP León 5 de marzo de 2014). Pero el tercero adquirente, no quedará vinculado por el derecho de uso que no esté inscrito en el Registro (SAP Coruña 19 de abril de 2013).

4.- La división de la cosa común, no altera la hipoteca: Cuando el inmueble sale a subasta como resultado de la acción de división de la cosa común, subsistirá la hipoteca de acuerdo al artículo 405 del Código Civil y el art. 123 de la Ley Hipotecaria.

5.- El pacto de indivisión no impide la salida del comunero:
El comunero que quiera salir de una copropiedad sobre la que existe un pacto de indivisión, puede ejercitar la acción de división de cosa común instando la venta en subasta (SAP Madrid 23 de julio de 2012).

6.- La división de la cosa común puede realizarse mediante árbitros o amigables componedores (STS 18 febrero 2014).

7.- Si hay pendiente un proceso de divorcio, la competencia corresponde al tribunal que conozca el mismo, no al de la demarcación en la que radique el inmueble (SAP Barcelona 20 de febrero de 2015).

8.- Por el hecho de no contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, no se priva al propietario de la legitimaciónpara solicitar la división (SAP Málaga 6 de octubre de 2008).

9.- La cuantía se determinará por el valor de la cosa al tiempo de interponerse la demanda (SAP León 8 de octubre de 2009).

 

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¿PRESCRIBE LA ACCIÓN DE RECLAMACIÓN POR IRPH?

¿PRESCRIBE LA ACCIÓN DE RECLAMACIÓN POR IRPH?

Más de 1 millón de personas que referenciaron sus hipotecas al IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) esperan el informe del día 10 de septiembre por parte del abogado general de la Unión Europea y la decisión final del TJUE (Tribunal de Justicia de la Unión Europea).

Este índice inquieta a las entidades bancarias por las posibles consecuencias para sus cuentas.

Hasta ahora, los bancos han aprovechado para conseguir más acuerdos con clientes a cambio de unas condiciones “ventajosas” que obviamente van acompañadas de una cláusula donde los afectados no pueden reclamar en el futuro.

 La incertidumbre en las decisiones judiciales provoca que ciertos rumores se propaguen y en el ánimo de los afectados nace la duda sobre su derecho a reclamar la nulidad de la clausula y su la consiguiente devolución de lo indebidamente cobrado por su aplicación.

Algunas entidades financieras intentan plantear dudas sobre la posible prescripción de la acción de reclamación por IRPH si pasan más de 4 o 15 años desde la firma de la hipoteca o desde la finalización en un intento de obtener fallos favorables.

Sin embargo, la jurisprudencia no está de parte de las entidades, como ocurrió con las anteriores declaraciones de nulidad de las cláusulas suelo y gastos hipotecarios, aunque ahora, la reclamación de éstos últimos prescribirá a los cuatro añosa contar respecto a las hipotecas que seconstituyan en el 2019.

Los bancos se agarraban en su defensa a la prescripción de la nulidad y a la transparencia de las mismas. La mayoría de los Juzgados no estimaron sus alegaciones, incluso en los supuestos reclamación en hipotecas.

     “En un principio, pues, la acción de reclamación de las cantidades en ningún caso prescribe, en base a la ley y la jurisprudencia hasta el momento, pero debido a posibles cambios de criterio de la justicia que pueda tener, con intención de proteger la economía de las entidades bancarias. El despacho de la Abogada Elena Pérez-Prat, en Las Palmas de Gran Canaria, procederá previamente a la vía judicial, a reclamaren nombre de sus clientes, la cantidad cobrada indebidamente por la indebida aplicación de la clausula  de IRPH con el fin de ser prudentes y no dejar ningún cabo suelto. Siempre y cuando el informe del día 10 de septiembre que emita el Abogado general de la Unión Europea y la decisión final del TJUE (Tribunal de Justicia de la Unión Europea) sea favorable al prestatario-consumidor-afectado. Esta reclamación previa también interrumpe el posible plazo que pueda establecer una ley posterior al respecto”.

Para entender los afectados lo que supondría reclamar la cantidad debida por IRPH (en el supuesto de que el TJUE falle a favor del consumidor) se pueden reseñar el siguiente supuesto:

 “Por una hipoteca de 180.000€,firmada en el año 2000 a 30 años, afectada por IRPHEntidades con un diferencial de 0,5%, el afectado podría recuperar si se declara nulo el IRPH alrededor de 140.000€ y si se sustituye por Euribor 37.000€.

Además, los intereses a pagar para toda la vida de la hipoteca del futuro serían o bien el diferencial, porque los intereses por el IRPH quedan sin efecto, o bien, en el supuesto que se moderara o si las escrituras contemplaran un sustitutivo como el Euribor, el diferencial aplicado más Euribor.”

 

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TODO SOBRE LA PLUSVALÍA HERENCIA AHORA

TODO SOBRE LA PLUSVALÍA HERENCIA AHORA

La plusvalía herencia es el tributo llamado Impuesto sobre el Incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este grava el aumento de la valía de un terreno en el momento de la transmisión de una casa. Incluye otros casos, como las donaciones y las permutas. De hecho, ha sido objeto de polémica por el hecho de que se debe abonar incluso cuando la venta del inmueble se produce a pérdidas.

La noticia sobre el impuesto plusvalía herencia venía porque gravaba sin importar que el propietario perdiera dinero con la venta o que el valor real del suelo no hubiera cambiado. Esto se solucionó parcialmente en los tribunales, pero todavía existen casos en los que el asesoramiento profesional puede ayudarte a ahorrar la factura fiscal y es la opción más recomendable. Veamos qué dicen las actuales leyes.

 

PLUSVALÍA HERENCIA: SENTENCIA INICIAL DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL (TC)

En mayo de 2017, el impuesto de plusvalía herencia saltó a todos los medios debido a una sentencia del Tribunal Constitucional. En ella, declaraba la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 de la Ley de Haciendas Locales. Sin embargo, existían matices: “solo en la medida en que no han previsto excluir del tributo las situaciones inexpresivas de capacidad económica por inexistencia de incrementos de valor”.

En su sentencia, el TC consideraba que el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana vulneraba el principio constitucional de capacidad económica en la medida en que no se vincula necesariamente a la existencia de un aumento real de la valía del bien, “sino a la mera titularidad del terreno durante un periodo de tiempo”. Pese a todo, las dudas en torno a la plusvalía herencia se mantuvieron a la espera de la decisión final del Tribunal Supremo.

 

PLUSVALÍA EN HERENCIAS: QUÉ DICE EL TRIBUNAL SUPREMO

Más de un año después de la sentencia del TC, el Tribunal Supremo se pronunció zanjando toda la polémica sobre la plusvalía herencia. En una sentencia dada a conocer el 9 de julio de 2018, interpreta la STC Nº 59/2017, señalando que se puede liquidar el IIVTNU en los casos en los que no se acredita por el obligado tributario la inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

En resumen, el Supremo exime del impuesto de la plusvalía a quien pruebe que vendió su propiedad con pérdidas. Es decir, solamente las liquidaciones o autoliquidaciones por el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IITNU) podrán ser anuladas cuando se haya probado la existencia de una pérdida para el receptor de un inmueble en herencia.

El TS zanja así la polémica al mostrarse a la que se ha denominado ‘teoría maximalista‘. Esta sostenía que todas las liquidaciones y autoliquidaciones deben ser anuladas. Incluso en aquellos casos en que se haya producido una ganancia.

 

PLUSVALÍA DE HERENCIA: CÓMO DEMOSTRAR QUE UNA VIVIENDA NO HA AUMENTADO DE VALOR

En relación con la prueba de la inexistencia de una plusvalía herencia real y efectiva obtenida en la transmisión del terrero, el Tribunal Superior considera que:

  • Corresponde “al obligado tributario probar la inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido”.
  • Para acreditar que no ha existido la plusvalía gravada por el IIVTNU “podrá el sujeto pasivo ofrecer cualquier principio de prueba, que al menos indiciariamente permita apreciarla”. Sirven como ejemplo la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión que se refleja en las correspondientes escrituras públicas.
  • Aportada “por el obligado tributario la prueba de que el terreno no ha aumentado de valor, deberá ser la Administración la que pruebe en contra de dichas pretensiones que el fallo de la STC 59/2017 ha dejado en vigor en caso de plusvalía”.

¿A QUIÉN BENEFICIA LA RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL SUPREMO SOBRE LAS PLUSVALÍAS DE HERENCIAS?

En los últimos meses, muchos Tribunales Superiores de Justicia consideraban que todas las liquidaciones del impuesto de plusvalía municipal eran nulas. Independientemente de si eran gananciales o había pérdidas. ¿Por qué? Por la interpretación que hacían de la sentencia del Constitucional del 11 de mayo de 2017. En ella, varios artículos habían sido declarados inconstitucionalmente nulos.

Sin embargo, ahora el Tribunal Supremo pone fin a esta interpretación. Con su sentencia, muchos de los contribuyentes han sufrido un revés en sus expectativas. Ahora están obligados a aportar pruebas de que no ha existido incremento de valor en las viviendas heredadas. Pero este requisito tampoco les garantiza evitar el impuesto, ya que la decisión final va a depender de la Administración.

 

CÓMO RECLAMAR LA PLUSVALÍA HERENCIA

La reclamación puede efectuarse de forma inmediata, siempre que se pueda presentar pruebas de la pérdida de valor.

En cualquier caso, el Ayuntamiento puede presentar pruebas contrarias. Además, no es posible solicitar la devolución si ha prescrito el derecho. Según los expertos fiscales ese plazo son cuatro años, desde 2013 a 2016. Si la herencia se produjo antes, no se puede demandar.

Las pautas para la reclamación de la plusvalía herencia las marca la Organización de Consumidores y Usuarios. Esta explica que debe “reclamarse en primera instancia ante el ayuntamiento” que cobró el impuesto. Para ello, ha de presentarse un escrito de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos. Las consultoras aconsejan hacerlo cuanto antes para “paralizar la prescripción”. Además, fomentan acudir directamente a los tribunales si la liquidación supera los 10.000 euros.

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LA DEVOLUCIÓN DE LOS INTERESES ABUSIVOS POR TARJETAS DE CRÉDITO O MICROCRÉDITOS

LA DEVOLUCIÓN DE LOS INTERESES ABUSIVOS POR TARJETAS DE CRÉDITO O MICROCRÉDITOS

El Tribunal Supremo ha condenado a la banca y a otras entidades no financieras (Cofidis, Wizink, Citibank, Barclays…) por el abuso en los intereses de los contratos de tarjetas de crédito o microcréditos o créditos rápidos, sentencias en las que se han declarado nulos los contratos o cláusulas como las relativas al interés TAE por considerarlo usurario.

     Si la entidad ha aplicado un interés abusivo en el préstamo contraído, se considera usura y es objeto de reclamación.

Doctrina del Tribunal Supremo sobre reclamación de tarjetas de crédito o microcréditos

¿Qué entendemos por interés usurario? Se trata del interés fijado en un contrato y que se sitúa muy por encima del interés normal del dinero (entre el 20-30% TAE), algo que para numerosos tribunales (la Audiencia Provincial de Madrid, Cáceres, Barcelona, Asturias… además del Tribunal Supremo) es un abuso hacia el consumidor, tal y como han indicado ya en numerosas sentencias. La más destacada es la sentencia del Tribunal Supremo del 22 de septiembre de 2015, en la que se declara nulo el contrato contraído con la entidad bancaria. En dicha sentencia se fija como doctrina jurisprudencial que:

“…en los contratos de préstamo sin garantía real concertados con consumidores, es abusiva la cláusula no negociada que fija un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado.”

Y en este sentido, recalca que:

“La concesión irresponsable de préstamos al consumo a tipos de interés muy superiores a los normales facilita el sobreendeudamiento de los consumidores y trae como consecuencia que quienes cumplen regularmente sus obligaciones tengan que cargar con las consecuencias del elevado nivel de impagos “.

Por ello, y haciendo referencia al Artículo 3 de la Ley de Represión de la Usura, al ser declarados nulos estos intereses, el consumidor sólo estará obligado a devolver la cantidad prestada:

“Declarada con arreglo a esta ley la nulidad de un contrato, el prestatario estará obligado a entregar tan sólo la suma recibida; y si hubiera satisfecho parte de aquélla y los intereses vencidos, el prestamista devolverá al prestatario lo que, tomando en cuenta el total de lo percibido, exceda del capital prestado.”

Y en su caso, la entidad financiera deberá devolver las cantidades cobradas de más en referencia a estos intereses.

Pongamos un ejemplo real. La sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres ha señalado que una entidad prestataria (Cofidis, en este caso) debe devolverle los intereses cobrados a un cliente –más de 9.000€- por un préstamo que no superaba los 8.000€. Es decir, el cliente debía devolver más de 17.000€ finalmente. La Audiencia Provincial señala la infracción del artículo 1 la Ley de la Usura de 1908 (Ley de Azcárate):

Será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales”.

Sobre esta ley, que es la que actualmente regula la legislación en materia de intereses abusivos, ya se ha reclamado una actualización ante el creciente número de situaciones de usura que se han producido en los últimos años en los que la crisis económica ha llevado a muchos consumidores a utilizar estas tarjetas de crédito o microcréditos para disponer de dinero de manera más rápida y flexible-).

Los intereses abusivos de las tarjetas de crédito revolving

Muchas de estas sentencias hacen referencia a casos en los que se contrataban las conocidas como tarjetas de créditos revolving, aquellas que se basan en un tipo de crédito de carácter rotativo, es decir, que se va actualizando constantemente, según los gastos y cuotas amortizadas, y con un interés anual por encima del 20% TAE, incluyendo asimismo en su letra pequeña diversas comisiones que normalmente el consumidor desconoce. El consumidor dispone periódicamente de una cantidad de dinero que irá devolviendo según gasta, con los intereses correspondientes. La deuda irá aumentando en función de los pagos y el tiempo para saldarla –aumentará esta deuda mensualmente.

 

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TRES MESES DE CÁRCEL POR PERMITIR A SU HIJA FALTAR A CLASE MÁS DE 100 VECES

TRES MESES DE CÁRCEL POR PERMITIR A SU HIJA FALTAR A CLASE MÁS DE 100 VECES

La Audiencia Provincial de Huelva ha confirmado en su fallo la pena de cárcel impuesta por el juzgado de lo penal número 4 de Huelva al considerar que los padres tenían “pleno conocimiento del absentismo de su hija”.

La Audiencia Provincial de Huelva ha confirmado una sentencia del juzgado de lo penal número 4 de Huelva que ha condenado a tres meses de cárcel a los padres de una niña de 13 años por permitir que esta faltara a clase más de cien veces, 94 de ellas desde 2013 a 2014. Concretamente, los condena como autores de un delito contra las relaciones familiares. 

Según reza en la sentencia, el juez considera probado que desde 2011 a 2014, estos padres “han venido incumpliendo sus deberes inherentes a la patria potestad relativos a la asistencia de la menor primero al colegio y posteriormente al instituto, infringiendo así el deber de educación legalmente previsto”. 

Para el juez, “el alto índice de absentismo se ha debido a la despreocupación de los padres por la educación reglada de su hija, permitiendo con pleno conocimiento y consentimiento que la misma faltara en numerosas ocasiones al centro escolar”. 

A su vez, ha remarcado que durante todos esos periodos “los padres fueron puntualmente informados de la obligatoriedad de la enseñanzas y de las consecuencias derivadas de incumplimiento sin que las actuaciones llevadas a cabo desde el centro escolar, los servicios sociales y el equipo técnico de absentismo hayan corregido su conducta”. 

En concreto, en el periodo que alcanza desde el 31 de octubre de 2011 hasta el 20 de junio de 2014, la menor sumó más de cien faltas de asistencia no justificadas, siendo 94 de ellas correspondientes al curso 2013-2014, abandonando el instituto al año siguiente. 

Ambos progenitores interpusieron un recurso que giró sobre el error en la valoración de la prueba practicada, que a su vez se desdobla en dos aspectos: por una parte, la debilidad de la prueba de cargo y, por otra, se hace hincapié en la imposibilidad de los padres de controlar efectivamente las asistencias a clase de su hija. 

Sin embargo, la Audiencia ha confirmado la pena de cárcel al considerar que los padres tenían “pleno conocimiento del absentismo de su hija”, aunque les ha concedido el beneficio de la suspensión de la pena privativa de libertad condicionada a que no vuelvan a delinquir en el plazo de dos años.

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GUÍA PARA ENTENDER LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

GUÍA PARA ENTENDER LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

Este lunes ha entrado en vigor la nueva Ley de crédito inmobiliario más conocida como la Ley Hipotecaria. La nueva norma llega con más de tres años de retraso y varias polémicas en su camino. Finalmente, este lunes España se ha convertido en el último país de Europa en transponer esta directiva comunitaria. 

     Uno de los puntos más discutidos de la Ley era su carácter retroactivo. Si las nuevas condiciones desarrolladas en esta nueva norma afectarían a las hipotecas ya firmadas. La nueva Ley Hipotecaría no tendrá carácter retroactivo de forma general. De esta forma, la nueva norma no se aplicará a los contratos hipotecarios firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la norma. A pesar de esto, los ya hipotecados podrán beneficiarse de los cambios de la Ley en los puntos de novación o de subrogación de su préstamo. 

     Las principales preguntas sobre la nueva Ley.  

¿Cuáles son los beneficios de esta Ley? 

     Protección del consumidor, transparencia y reparto de gastos más equitativo entre cliente y la entidad financiera. La nueva Ley Hipotecaria podría resumirse en estos tres puntos para tener una visión global de su objetivo. Con la protección al consumidor y la transparencia se quieren subsanar algunos errores del pasado. Ahora con esta nueva norma, los legisladores quieren que los clientes conozcan al detalle su préstamo y sepan qué están firmando. De esta manera se reducirán las demandas en este sector que en los últimos años ha sido el centro de los procesos judiciales por temas como las cláusulas suelo o el IRPH. 

En cuanto a los gastos, la norma reparte de una forma más equitativa los costes de formalización de la hipoteca. Antes el cliente pagaba todo y ahora solo pagará la tasación y las copias del notario. 

     La Ejecución hipotecaria es otro de los grandes beneficios de la norma. Ahora el banco no podrá ejecutar la hipoteca hasta que el cliente no adeude 12 meses el 3% de la hipoteca en la primera mitad del préstamo, antes eran solo 3 meses. En la segunda mitad del préstamo el plazo para la ejecución pasa de los 12 meses a los 15% o el 7% de la deuda. 

    

     ¿Por qué ha tardado tanto en entrar en vigor la Ley en España?

     En 2014, la Unión Europea impulsó una norma para reforzar la protección de los consumidores que contratara una hipoteca. Desde ese momento, los países de la UE debían adaptar estos cambios a su jurisprudencia algo que en España se ha ido retrasando por la inestabilidad política de los últimos años. 

     La Comisión Europea dio en 2016 un plazo de tres años a España para que se adaptará a la nueva norma, algo que no ha sido posible hasta ahora. En 2017, el Gobierno de Mariano Rajoy aprobó un primer Proyecto de Ley que luego fue modificado por el Gobierno de Pedro Sanchez y que finalmente no se pudo votar en el Congreso de los Diputados hasta el 21 de febrero de 2019. Antes de ser votado en el Congreso el texto tuvo que pasar por el Senado para que los diferentes partidos políticos presentaran sus enmiendas.

    

     ¿Va a afectar la nueva norma en la oferta hipotecaria de 2019?

     Que se haya aprobado la Ley ahora va a ayudar a desbloquear el mercado hipotecario tras varios meses de incertidumbre. Las entidades volverán a planificaciones estratégicas a medio y largo plazo en su oferta hipotecaria ya que la aprobación de la Ley fija un marco legal estable. Algunos bancos ya han empezado a adaptarse a la nueva normativa antes de su entrada en vigor, asumiendo todos los gastos, incluso los de tasación, con el fin de atraer a clientes. 

     Este es el inicio de la diversificación de la oferta, algo que veremos en los próximos meses. La ‘guerra hipotecaria’ por captar al cliente que busca financiación para la compra de un inmueble comenzará con la aprobación de la nueva norma, la oferta se va a diversificar y algunos bancos bajarán sus tipos mientras que otros los subirán, lo más importante es que el cliente compare y encuentre lo que mejor se adapte a sus necesidades.

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