GUÍA PARA ENTENDER LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

GUÍA PARA ENTENDER LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

Este lunes ha entrado en vigor la nueva Ley de crédito inmobiliario más conocida como la Ley Hipotecaria. La nueva norma llega con más de tres años de retraso y varias polémicas en su camino. Finalmente, este lunes España se ha convertido en el último país de Europa en transponer esta directiva comunitaria. 

     Uno de los puntos más discutidos de la Ley era su carácter retroactivo. Si las nuevas condiciones desarrolladas en esta nueva norma afectarían a las hipotecas ya firmadas. La nueva Ley Hipotecaría no tendrá carácter retroactivo de forma general. De esta forma, la nueva norma no se aplicará a los contratos hipotecarios firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la norma. A pesar de esto, los ya hipotecados podrán beneficiarse de los cambios de la Ley en los puntos de novación o de subrogación de su préstamo. 

     Las principales preguntas sobre la nueva Ley.  

¿Cuáles son los beneficios de esta Ley? 

     Protección del consumidor, transparencia y reparto de gastos más equitativo entre cliente y la entidad financiera. La nueva Ley Hipotecaria podría resumirse en estos tres puntos para tener una visión global de su objetivo. Con la protección al consumidor y la transparencia se quieren subsanar algunos errores del pasado. Ahora con esta nueva norma, los legisladores quieren que los clientes conozcan al detalle su préstamo y sepan qué están firmando. De esta manera se reducirán las demandas en este sector que en los últimos años ha sido el centro de los procesos judiciales por temas como las cláusulas suelo o el IRPH. 

En cuanto a los gastos, la norma reparte de una forma más equitativa los costes de formalización de la hipoteca. Antes el cliente pagaba todo y ahora solo pagará la tasación y las copias del notario. 

     La Ejecución hipotecaria es otro de los grandes beneficios de la norma. Ahora el banco no podrá ejecutar la hipoteca hasta que el cliente no adeude 12 meses el 3% de la hipoteca en la primera mitad del préstamo, antes eran solo 3 meses. En la segunda mitad del préstamo el plazo para la ejecución pasa de los 12 meses a los 15% o el 7% de la deuda. 

    

     ¿Por qué ha tardado tanto en entrar en vigor la Ley en España?

     En 2014, la Unión Europea impulsó una norma para reforzar la protección de los consumidores que contratara una hipoteca. Desde ese momento, los países de la UE debían adaptar estos cambios a su jurisprudencia algo que en España se ha ido retrasando por la inestabilidad política de los últimos años. 

     La Comisión Europea dio en 2016 un plazo de tres años a España para que se adaptará a la nueva norma, algo que no ha sido posible hasta ahora. En 2017, el Gobierno de Mariano Rajoy aprobó un primer Proyecto de Ley que luego fue modificado por el Gobierno de Pedro Sanchez y que finalmente no se pudo votar en el Congreso de los Diputados hasta el 21 de febrero de 2019. Antes de ser votado en el Congreso el texto tuvo que pasar por el Senado para que los diferentes partidos políticos presentaran sus enmiendas.

    

     ¿Va a afectar la nueva norma en la oferta hipotecaria de 2019?

     Que se haya aprobado la Ley ahora va a ayudar a desbloquear el mercado hipotecario tras varios meses de incertidumbre. Las entidades volverán a planificaciones estratégicas a medio y largo plazo en su oferta hipotecaria ya que la aprobación de la Ley fija un marco legal estable. Algunos bancos ya han empezado a adaptarse a la nueva normativa antes de su entrada en vigor, asumiendo todos los gastos, incluso los de tasación, con el fin de atraer a clientes. 

     Este es el inicio de la diversificación de la oferta, algo que veremos en los próximos meses. La ‘guerra hipotecaria’ por captar al cliente que busca financiación para la compra de un inmueble comenzará con la aprobación de la nueva norma, la oferta se va a diversificar y algunos bancos bajarán sus tipos mientras que otros los subirán, lo más importante es que el cliente compare y encuentre lo que mejor se adapte a sus necesidades.

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EL CONSUMIDOR, EL REGISTRO Y LAS CLÁUSULAS HIPOTECARIAS

EL CONSUMIDOR, EL REGISTRO Y LAS CLÁUSULAS HIPOTECARIAS

     Los consumidores podrán solicitar, a partir de ahora, en el Registro de la Propiedad, un dictamen jurídico sobre la legalidad de las cláusulas de su contrato hipotecario con el banco, que les será remitido por correo electrónico al interesado.

     En este informe, llamado nota de despacho, se realizará un control de la legalidad sobre las cláusulas que componen la escritura y una comprobación de que se han cumplido las exigencias de información por el notario y la entidad bancaria, que deberán constar en el resumen del acta remitida al Registro.

     En este informe se determinarán las cláusulas que puedan ser abusivas o no se encuentren depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

     La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliaria que acaba de entrar en vigor esta semana, viene a reforzar la función de los registradores en el control de las cláusulas abusivas e impulsa el Registro de Condiciones Generales de la Contratación como instrumento al servicio de prestamistas y prestatarios para incrementar la transparencia y la seguridad jurídica en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios. El Registrador podrá facilitar al consumidor una nota simple sobre la vivienda adquirida.

     También estas notas de despacho serán empleada por los jueces en las ejecuciones hipotecarias, pudiendo analizar si hay cláusulas abusivas y si su nulidad permite mantener el crédito hipotecario.

MAYOR TRANSPARENCIA

     La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, impulsa el Registro de Condiciones Generales de la Contratación como instrumento al servicio de prestamistas y prestatarios para incrementar la transparencia y la seguridad jurídica en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios.

     Por otra parte “los notarios deberán comprobar que las cláusulas están depositadas en el Registro antes de proceder a la firma de las escrituras hipotecarias”. “Las cláusulas que no se encuentren depositadas en el Registro no serán válidas”.

     De esta forma, será obligatorio por parte de los prestamistas el depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación de los modelos y formularios de los préstamos y créditos hipotecarios con anterioridad a su comercialización.

     Deberán remitirse al Registro de Condiciones Generales de la Contratación, obligatoriamente y para su inscripción, las ejecutorias que recojan sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación de condiciones generales abusivas.

     Son ya numerosas las entidades bancarias que han realizado sus depósitos para estar preparados a la entrada en vigor de la ley, puesto que .

     Con respecto a las cláusulas particulares que se puedan incluir en los contratos de crédito hipotecario, los registradores realizan muchas inscripciones y ven muchas cláusulas y una cláusula particular repetida varias veces dejará de serlo para ser una cláusula general sin depositar en el Registro y, por tanto, nula“.

 

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CLÁUSULAS ABUSIVAS EN UN CONTRATO DE ALQUILER

CLÁUSULAS ABUSIVAS EN UN CONTRATO DE ALQUILER

Las modificaciones legislativas pueden acarrear cambios en modelos de contratos que durante años han permanecido intactos. El Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler en vigor desde el 6 de marzo de 2019, ha introducido varias alteraciones a tener en cuenta en uno de los contratos más comunes, el del alquiler de vivienda habitual, suponiendo la nulidad de cláusulas que, hasta hoy, eran consideradas legales. 

     La medida trae una revisión más garantista del texto legislativo de cara a la protección del arrendatario. De esta forma, a la hora de redactar o firmar un contrato de alquiler es necesario permanecer atento tanto a las nuevas limitaciones a la voluntad de las partes como a las cláusulas que tradicionalmente han sido consideradas abusivas. 

     El Real Decreto-Ley por el que se ha reformado la actual Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en estado de revisión por parte del Tribunal Constitucional, que admitió a trámite un recurso firmado por el Grupo Parlamentario Popular por considerar que las medidas no revisten del necesario carácter de extraordinaria y urgente necesidad que deben justificar la creación de un Real Decreto-Ley según el art. 86.1 de la Constitución.

      No obstante el recurso, y a falta de resolución por parte del órgano constitucional, la reforma no pierde su vigencia. Estas son algunas de las cláusulas abusivas que pueden darse en un contrato de alquiler con la vigente Ley de Contratos de Arrendamientos Urbanos y que a día de hoy son nulas.  

Duración del contrato

     Con la reforma, se retoma la anterior legislación sobre la duración mínima del contrato de tres a cinco años, como establecía la normativa anterior a la reforma del 1 de junio de 2013.

     Por tanto, una cláusula que obligue al arrendatario a abandonar el alquiler en un periodo anterior a los cinco años será nula. Tampoco será válido el pacto por el cual el arrendador se otorgue la licencia de poder elevar la renta en estos cinco años incluso cuando introduzca mejoras en la vivienda (art. 19 de la LAU) 

     En caso de que el arrendador sea persona jurídica se obliga a una prórroga obligatoria de hasta siete años, lo que supone una novedad en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En caso de personas físicas arrendadoras la renta no podrá subir en concepto de mejoras por siete años. 

     Del mismo modo, también se amplía la prórroga tácita de uno a tres años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

Gastos de inmobiliaria

Una de las novedades introducidas en la reforma del pasado 6 de marzo de 2019 es el régimen de gestión de gastos de intermediarios como inmobiliarias. Se permite, como viene siendo habitual, que estos gastos sean asumidos por el arrendatario, pero se introduce una importante novedad: será nula la cláusula que obligue al arrendatario asumir dicho coste cuando su inquilino sea una persona jurídica. 

Reparaciones de la vivienda

La regla general es que el arrendador deberá hacerse cargo de reparar los desperfectos de la vivienda como establece el artículo 21 DE LA LAU.

      Serán así nulas las cláusulas que establezcan que el arrendatario deberá de hacerse cargo de gastos como goteras, humedades, desprendimientos, reparaciones en instalaciones de agua, gas o electricidad, etc. 

     No obstante, si estos gastos son ocasionados por un mal uso de la vivienda por parte de los moradores, serán estos los que deban acarrear con los gastos. 

     No es nula la cláusula que implique que los gastos de normal uso puedan ser asumidos por el arrendatario, como el consumo de las bombillas. 

Indemnización por desistimiento

Será nula cualquier cláusula que exija una indemnización mayor que la dictada por la ley, que está recogida en el  ART. 11 DE LA LAU. Por tanto, tras un periodo de 6 meses, sólo se podrá exigir una indemnización, previo pacto, de un mes por cada año que reste por cumplir el contrato, hasta el máximo de cinco, calculándose la parte proporcional para los periodos inferiores a un año.  

Libre acceso del arrendador a la vivienda

Aunque por creencia popular se pueda pensar lo contrario, la ley establece que cualquier cláusula que permita al arrendador acceder a la vivienda sin el consentimiento del arrendatario es nula y se tendrá por no puesta. La propiedad de la vivienda (la casa) es del arrendado, pero hay que tener claro que el domicilio (no el edificio) pertenece durante la duración del contrato al arrendatario, y como tal es inviolable por vía del ART. 18.2 DE LA COSNTITUCUÓN ESPAÑOLA . (entre otras, sentencia Tribunal Constitucional 22/1984).  

 

 

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LA BANCA PROPONE ACUERDOS A LOS AFECTADOS POR IRPH A CAMBIO DE NO RECLAMAR EN EL FUTURO

LA BANCA PROPONE ACUERDOS A LOS AFECTADOS POR IRPH A CAMBIO DE NO RECLAMAR EN EL FUTURO

Más de 1 millón de personas que referenciaron sus hipotecas al IRPH se mantienen a la espera de la decisión final del TJUE sobre el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios que tiene en vilo al sector de la banca por las posibles consecuencias que su resolución podría tener para sus cuentas.

     Tras la notificación de que las conclusiones del Abogado General sobre el IRPH han sido pospuestas del 24 junio, como estaba previsto, al 10 de septiembre, los bancos no han dudado en aprovechar esa prórroga para intentar conseguir más acuerdoscon clientes a cambio de unas condiciones “ventajosas”. Eso sí, tras exigir la renuncia a reclamar en el futuro. ¿Deberían aceptar estos tratos los clientes?

     Expertos en reclamaciones bancarias, que han registrado más de 2.700 casos sobre este índice, la pregunta sobre si deberían aceptar o no ese acuerdoes la más frecuente entre las personas afectadas.

     La respuesta, debe tener en consideración diferentes escenarios y las circunstancias particulares de cada afectado. Nadie debería tomar esa decisión sin preguntar a un experto jurídico en la materia por las repercusiones legales a futuro que puede conllevar”.

     ¿Qué debo tener en cuenta para decidir si aceptar o no?.

Hay que valorar el riesgo-beneficio que asume el afectado para decidir en función de estos dos supuestos:

   Si el TJUE declara nulo el IRPH:

     Si el TJUE declara nulo finalmente este índice y el cliente decide reclamar el IRPH, el banco en cuestión tendría que devolver al cliente todos los intereses pagados a lo largo de la hipoteca en concepto de IRPH y, desde ese momento en adelante, no se aplicaría ningún otro interés salvo que esté reflejado en las propias escrituras y que solo podría ser el diferencial o un índice sustitutivo en caso de que lo haya.

     Hay que tener en cuenta que  existe un escenario teórico que ha calado entre algunos sectores donde ese índice podría verse moderado y que, en lugar de considerarse nulo, se sustituyera, por ejemplo, por el Euribor, incluso aunque en la escritura no estuviera reflejado. Sin embargo, apuntan que, según el Auto de 08 de julio de 2015, Asunto C-90/14, “los jueces nacionales están obligados únicamente a dejar sin aplicación la cláusula contractual abusiva, a fin de que esta no produzca efectos vinculantes para el consumidor, sin estar facultados para modificar el contenido de la misma”.

     Por lo que, en principio, si se declara nulo, los afectados no tendrán que devolver ningún interés por ese índice y la decisión no podría moderarse.

     Para entender las consecuencias, proponen un ejemplo de ambas situaciones, la moderación inclusive:

“Por una hipoteca de 180.000€, firmada en el año 2000 a 30 años, afectada por IRPH Entidades con un diferencial de 0,5%, el afectado podría recuperar si se declara nulo el IRPH alrededor de 140.000€ y si se sustituye por Euribor 37.000€.

Además, los intereses a pagar para toda la vida de la hipoteca del futuro serían o bien el diferencial, porque los intereses por el IRPH quedan sin efecto, o bien, en el supuesto que se moderara o si las escrituras contemplaran un sustitutivo como el Euribor, el diferencial aplicado más Euribor.”

     Por lo que, si un afectado firmara un acuerdo “ventajoso” por el que el banco le ofrece un 1,5% de interés a partir de ese momento a tipo fijo a cambio de no reclamar dejaría de poder reclamar todas las cantidades anteriormente mencionadas que ha abonado de más y perdería la oportunidad de pagar únicamente lo que correspondiera al diferencial para el resto de la hipoteca futura.

  • Si el TJUE falla a favor de los bancos:

     En este supuesto, al no declararse nulo, se seguiría aplicando el IRPH y el cliente afectado perdería la oportunidad de aceptar un acuerdo de un 1,5% a tipo fijo anterior. Pero tiene otras opciones al alcance de la mano muy similares:

     Podría, por ejemplo, pasar la hipoteca a otro banco y obtener unas condiciones muy parecidas a ese 1,5% a tipo fijo. Es cierto que esto tiene un coste asociado del 0,5-1% del capital (dependiendo de la fecha en que se firmara la hipoteca) que quedaría por pagar como “penalización” y el coste de hacer el cambio.

     Los bancos, sin embargo, no van querer perder a clientes, así que propondrán una novación con mejores condiciones muy probablemente.

     ¿Y si paso mi hipoteca a otro banco antes de la sentencia evitando así tener que firmar con mi banco la renuncia a reclamar?

     Es verdad que así uno consigue pagar desde hoy mismo menos por su hipoteca sin esperar a la sentencia pero hay que saber leer entre líneas: “Es verdad que podrías reclamar en el futuro, pero, si te quedaras con tu anterior banco y la sentencia fuera favorable, el interés futuro de tu hipoteca sería nulo. En cambio, si firmas con otro banco, los intereses que aún faltan por pagar de la nueva hipoteca sí que los tendrías que abonar”. Por lo que, los afectados deben tener en cuenta este aspecto si valoran cambiarse a otro banco estando tan cerca de la sentencia. Apuntan que “estando tan cerca de la fecha, la mayoría esperan”.

     El 94% ha decidido esperar por que los afectados entienden que si ganan, ganan mucho, y si pierden no pierden tanto. Otro 4%, que ha decidido firmar con el banco lo ha hecho en la mayor parte por encontrarse en una situación económica tan límite que no podían esperar. Y el otro 2% por otros motivos desconocidos o personales. Además, los afectados no solo valoran que les devuelvan lo que es suyo sino que desean que se haga justicia porque se sienten estafados.

      La decisión final es de los clientes y no hay una respuesta única. Hay situaciones o circunstancias diferentes que pueden hacer tomar una decisión u otra. Más de 2.700 afectados esperan la decisión y serán miles más si la resolución es favorable”.

 

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CÓMO RECLAMAR LOS GASTOS DE LA HIPOTECA TRAS SENTENCIAS DEL T.S. DE 23 DE ENERO DE 2019

CÓMO RECLAMAR LOS GASTOS DE LA HIPOTECA TRAS  SENTENCIAS DEL T.S. DE 23 DE ENERO DE 2019

Tras la jurisprudencia el TS, en cinco sentencias de fecha 23 de enero de 2019 en relación a los gastos de la hipoteca relativos a notario, gestoría y registro, hacen pensar que el consumidor podrá iniciar sin miedo acciones judiciales seguro de que van a prosperar sus pretensiones. Seguidamente se enumeran y explican los problemas que pueden surgir y que los interesados deberán ponderar antes de acudir a los tribunales en aras de asegurar el éxito de sus demandas.

     1).- Arancel notarial , los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad y la misma solución aplica respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, dado que el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, considera que le corresponde este gasto; y respecto de las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

     2). gastos de gestoría en que entiende que corresponde el pago por mitad a los contratantes.

     3). arancel registral dado que la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, corresponde a éste el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca; mientras que la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto. 

ALEGACIÓN POR EL BANCO DE RETRASO DESLEAL SI HUBIERA TRANSCURRIDO UN GRAN LAPSO DE TIEMPO DESDE LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA

     Puede reclamar los gastos indebidamente abonados por la constitución de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria quien ha cancelado la hipoteca o el que ya no ostente la condición de deudor por haberse subrogado otra persona en su lugar. El interesado podrá ejercitar dicha acción con independencia de que el contrato de préstamo haya sido objeto de cancelación por su amortización o por cualquier otra circunstancia, dado que nos encontramos ante una acción de nulidad y no ante una acción de resolución contractual, que no puede resolverse cuando el contrato ya se ha cumplido.

     No obstante, cabe preguntarse si, habiendo transcurrido un gran lapso de tiempo desde la constitución de la hipoteca, la entidad bancaria podría alegar retraso desleal.

     La interdicción del retraso desleal significa que un derecho no puede ejercitarse cuando el titular no se ha preocupado durante mucho tiempo de hacerlo valer, dando lugar con su actitud omisiva a que la parte contraria pudiera esperar objetivamente que el derecho ya no se ejercitaría, para lo que es necesario, además del factor tiempo, la concurrencia de otros requisitos de índole subjetiva, cuales son la dejación en el ejercicio del derecho, siempre que se conozca la existencia del mismo, la confianza legítima de que el derecho ya no se va a hacer efectivo y el perjuicio resultante del ejercicio tardío.

     La doctrina del retraso desleal no supone una derogación de las reglas de la prescripción, dado que no se puede afirmar que ejercita sus derechos de mala fe quien los reclama dentro del plazo legal, sin que previamente existan hechos, actos o conductas que engendren en el obligado la confianza de que aquellos no se actuarán. No es bastante una mera dilación en la actuación del derecho, sino que esta ha de producirse en circunstancias tales que la hagan inesperable o sorpresiva.Se considera que son características de esta situación de retraso desleal: a) el transcurso de un período de tiempo sin ejercitar el derecho; b) la omisión del ejercicio; y c) creación de una confianza legítima en la otra parte de que no se ejercitará.

     Difícilmente se cumplen estos requisitos en la reclamación de nulidad de clausulas abusivas, aun cuando la hipoteca se firmara años atrás, habida cuenta de que el consumidor desconocía su carácter abusivo, por lo que tampoco se puede afirmar que se haya creadouna confianza por parte de las entidades bancarias de que en hipotecas canceladas el consumidor no va a reclamar.

La SAP de León, Sec. 1.ª, 140/2018, de 10 de abril (recurso 141/2018 (LA LEY 46497/2018)) considera que la doctrina del retraso desleal no se puede considerar aplicable a un supuesto en el que se ejercita una acción de nulidad por abusividad de una cláusula en la contratación con consumidores, pues en esta materia es preciso respetar el principio de no vinculación del consumidor a las cláusulas abusivas, que debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación de hecho y de derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula. Sería contrario a dicho principio y al de efectividad del Derecho de la Unión calificar como abusiva o desleal la conducta del consumidor que aplica una reciente jurisprudencia para reclamar los gastos que abonó en la fecha de la contratación.El paso del tiempo tan solo tiene efectos en el ejercicio de las acciones que está regulado y determinado en su duración concreta, sin que pueda presumirse un consentimiento tácitamente prestado por el contratante que dejó pasar el tiempo sin reclamar los gastos abonados en la escritura de hipoteca.

Asimismo, la SAP Cáceres, Sec. 1.ª, 271/2017, de 22 de mayo, recurso 296/2017 (LA LEY 82140/2017) entiende que no se puede apreciar retraso desleal por ejercer en distintos momentos, y sin excesivo lapso de tiempo entre ellas, la acción de nulidad y la de restitución de cantidades debidas.restitución o reclamación dineraria

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