plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios

plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios

Declarada nula por abusiva la cláusula del contrato de préstamo con garantía hipotecaria que establece que sean de cargo del prestatario la totalidad de los gastos hipotecarios, ¿qué plazo prescriptivo es aplicable a la acción de restitución de las cantidades indebidamente cobradas? La Audiencia Provincial Lugo resuelve esta cuestión en su sentencia 283/2019, de 2 de Mayo (Recurso 619/2018). La Audiencia sienta el criterio de que la acción de restitución derivada de los efectos de la nulidad está sometida al plazo de prescripción genérico de 5 años del art. 1964 del Código Civil, y el inicio del cómputo se sitúa en el 23 de enero de 2019.

La Sala, tras señalar las corrientes jurisprudenciales existentes sobre este extremo, entiende que es necesario compatibilizar la imprescriptibilidad de la acción de nulidad de la cláusula abusiva, con el principio de seguridad jurídica, pues no puede mantenerse que la posibilidad de solicitar la restitución de lo indebidamente abonado como consecuencia de una cláusula nula pueda mantenerse “sine die”. Es necesario establecer algún tipo de limitación temporal para el ejercicio de la acción de enriquecimiento injusto derivada de la imprescriptible acción de nulidad.

Para ello, parte de la idea de que una acción sometida a plazo solo puede iniciar el cómputo prescriptivo desde que puede ejercitarse. En este sentido, el Tribunal no comparte la tesis que fija tal hito temporal cuando se abonaron los gastos, pues en aquel momento no conocía el consumidor la abusividad de la cláusula, su nulidad, ni las acciones que de ello derivan. Tal solución interpretativa deja al consumidor en una situación de indefensión constriñéndole a una victoria pírrica en la que obtiene una declaración de nulidad estéril o inocua, pues no va más allá de ese efecto mero declarativo sin contenido económico.

Desde la posición contraria, situar el inicio del cómputo en el momento de la declaración de abusividad comporta “de facto” una acción de enriquecimiento injusto imprescriptible lo que no es la solución adoptada por nuestro derecho interno.

La Sala opta por una tercera solución cual es fijar el día de inicio del plazo en la fecha de la sentencia de 23 de enero de 2019 en la que el Tribunal Supremo sienta en plenitud doctrina jurisprudencial sobre la cláusula de gastos y los efectos derivados de la misma.
Por todo ello, la Audiencia sienta el criterio de que la acción de restitución derivada de los efectos de la nulidad está sometida al plazo de prescripción genérico de 5 años del 5 años del art. 1964 del Código Civil  y el inicio del cómputo se sitúa en el 23 de enero de 2019.

 

 

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UN TRIBUNAL QUITA CUSTODIA A UN PADRE POR DEJAR A SU HIJO AL CUIDADO DE LOS ABUELOS

UN TRIBUNAL  QUITA CUSTODIA A UN PADRE POR DEJAR A SU HIJO AL CUIDADO DE LOS ABUELOS

   Las funciones parentales que corresponden al padre son de obligado cumplimiento, no pudiendo exonerarse por considerar que el menor está bien cuidado por los abuelos. Así lo establece la Audiencia Provincial de A Coruña que en una reciente sentencia (sentencia 52/2019, de 7 de febrero, Rec. 483/2018) por la que otorga la custodia exclusiva a la madre de un menor que alegó que su exmarido dejaba a los abuelos paternos el cuidado de su hijo. La Sala confirma la sentencia dictada en primera instancia que estimó la demanda de modificación de medidas presentada por la madre y acordó atribuirle la guarda y custodia del hijo menor de los litigantes.
     La Sala considera que se ha producido una alteración sustancial de las circunstancias tenidas en cuenta en su día por cuanto, tras dictarse sentencia en el anterior procedimiento de guarda y custodia y alimentos del hijo menor, la cual estableció un sistema de convivencia compartida del niño con ambos progenitores, ha quedado demostrada la desatención del padre respecto al cuidado hacia su hijo, siendo los abuelos paternos quienes realizan dicha función.
     Tal y como señala la sentencia, una cosa es que en casos puntuales el progenitor precise ayuda de su familia para cuidar a su hijo, y otra muy distinta que sean los abuelos del menor quienes se encarguen directamente de cuidar a su nieto.
     Las funciones parentales que corresponden al padre son de obligado cumplimiento, no pudiendo exonerarse de las mismas por considerar que el menor está bien cuidado por sus abuelos. Por el contrario, es dicho progenitor quien debe cumplir con sus obligaciones de custodia, lo que no hace en el presente supuesto, tal y como acredita la prueba practicada.
     Este incumplimiento por el padre de sus obligaciones es lo que justifica la apreciación de un cambio sustancial de circunstancias. Y debiendo prevalecer el superior interés del menor y atendiendo a las necesidades educativas especiales que presenta el hijo de los litigantes, la sentencia destaca que el padre no haya acudido al centro escolar del niño para autorizar un apoyo individualizado de audición y lenguaje, autorización que solo ha dado la madre.
     En consecuencia, no pudiendo considerarse cumplidos los deberes de cuidado y atención del padre a través de los abuelos paternos y calificando la desatención de dicho progenitor como una alteración de circunstancias importante, permanente o duradera y no coyuntural o transitoria, y no prevista en el momento de establecerse la medida cuya modificación se insta, la Audiencia considera correcta la atribución de la custodia del hijo menor a favor de la madre.

 

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REFORMA LEY DE A.U. 2019.- VIVIENDAS Y ALQUILER

REFORMA LEY DE A.U. 2019.- VIVIENDAS Y ALQUILER

LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

 

Ámbito de la ley

Ámbito

Art. 4.2.Se mantiene la aplicación obligada de la propia LAU y, en su caso, de forma complementaria, el Código Civil, pero se hace una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, donde prima la voluntad de las partes.

 Art. 5 e).Serán turísticos todos los alquileres,con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turística, es decir, la de cada Comunidad Autónoma o Ayuntamiento que haya dictado normas al respecto, muy diferentes en todas las zonas de España.

 Art. 7.Se suprime el apartado 2, es decir, la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Duración del contrato

Art. 9.1.Vuelve a la duración mínima de cinco añoscuando el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán sietesi es persona jurídica. Las renovaciones serán anuales hasta dicho plazo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar con un mes de antelación de cada anualidad.

 Art. 9.3.Esta norma no tiene sentido, porque la causa de necesidad del arrendador tiene que indicarse ya en el contrato, algo que se había rectificado por Ley 19/2009, modificando la LAU 29/94 y se mantuvo así con la Ley 4/2013, toda vez que es imposible que el arrendador sepa lo que va a ocurrir en los próximos cinco o siete años.

 En todo caso, para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades propias o familiares, hay que comunicarlo con dos meses de antelación. Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco añoso siete añoscon indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedase por cumplir.

 Art. 10.1.La renovación del contrato por falta de notificación si no lo denuncia el arrendador con cuatro meses de antelación y dos en caso del arrendatario. La misma será por plazos anuales, hasta un máximo de tres añostanto si el arrendador es persona física o jurídica.

Art. 13. Se ha vuelto a la LAU 29/94, de tal manera que el arrendatario no verá terminado el contrato antes del plazo de cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica) cuando haya ejercicio de retracto convencional, sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa por ejecución hipotecaria, sentencia judicial o ejercicio del derecho de opción de compra.

 Art. 14.Cuando se produzca una venta de vivienda arrendada, el nuevo titular tiene que aceptar el plazo pactado, salvo que se den las circunstancias del art. 34 de la Ley Hipotecaria, en cuyo caso solo tendrá que admitir el arrendamiento hasta que se llegue al mínimo de 5 o 7 años, dependiendo si el arrendador anterior era persona física o jurídica.

 Art. 16.4.Si el arrendamiento es superior a cinco o siete años, (persona física o jurídica) se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el tiempo que quede para su terminación. Esta renuncia no cabe cuando las personas con derecho a la subrogación se encuentren en situación de “vulnerabilidad”(concepto que no se especifica) y afecte a menores de edad, personas discapacidad o mayores de 65 años.

Renta

 Art.17.No hay modificación en este precepto, la renta sigue siendo libre, sin perjuicio del sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda que contempla la Disposición adicional segunda de este Real Decreto-Ley, que luego comentaré.

 Art. 18.1.Si bien la actualización de la renta parece que puede determinarse por las partes, la misma nunca podrá ser superior al IPC anual.

 Art. 19.1.No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayorse podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la renta. En todo caso hay que descontar, de existir, las subvenciones públicas.

 Art. 19.4.Sin perjuicio de las obligaciones del arrendador del art. 21 y 22, por convenio entre las partes, caben obras de mejora con incremento de la renta.

 Art. 20.1Las partes podrán pactar por escrito que los gastos generales del inmueble sean por cuenta del arrendatario, a tenor de la superficie y en fincas en régimen de propiedad horizontal, según el coeficiente.

Losgastos de gestión inmobiliaria y formalización del contratoserán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica.

Derechos de las partes 

Art. 25.7.Se determina que no hay derecho de tanteo o retractosi el piso se vende conjuntamente con las demás viviendas del arrendador o incluso si se transmiten varias de distintos propietarios, derecho que si existe si se vende una sola vivienda. Se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta total de los pisos.

Fianza

 Art. 36.1.Se mantiene el derecho de exigir una mensualidadde fianza en arrendamiento de vivienda y dos en alquileres deuso distinto.

 Art. 36.2. Durante la duración obligada del contrato, de cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica), no habrá actualización de la fianza,pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.

 Art. 36.3.Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete años, la revisión de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes al respecto. En caso falta de pacto, en la misma proporción que la actualización de la renta.

 Art. 36.5.Se estable la posibilidad de unagarantía adicional, pero en los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el importe complementario no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

 Disposición Adicional Tercera. Las Comunidades Autónomas podrán exigir que la fianzase deposite en la misma Administración Pública, sin devengo de intereses.

 Disposición Transitoria Primera. Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Real-Decreto, 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que le es de aplicación.

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