EL CONGRESO APRUEBA LA NUEVA L. H : CAMBIOS CLAVE DEL TEXTO DEFINITIVO

EL CONGRESO APRUEBA LA NUEVA L. H :  CAMBIOS CLAVE DEL TEXTO DEFINITIVO

El Congreso ha dado luz verde a la nueva ley hipotecaria. El texto, que ahora debe recibir el visto bueno del Senado, contempla los últimos acuerdos que han alcanzado los partidos en la Comisión de Economía del Congreso. Los cambios más importantes que traerá la ley sobre el mercado hipotecario: 

  1. Los bancos asumen todos los gastos de la firma

     Uno de los cambios más destacados que traerá el texto es que los bancos serán los encargados de asumir todos los gastos ligados a la firma del préstamo hipotecario, como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), los gastos de la escritura, la gestoría y el arancel notarial. El cliente, por su parte, solo tendrá que pagar la tasación de la vivienda (requisito indispensable para que el banco conceda la hipoteca), así como las copias de la escritura que solicite. Los expertos calculan que estos cambios supondrán para el hipotecado un ahorro de entre el 1% y el 2% del precio final de la vivienda, aunque seguirá asumiendo una partida muy costosa: los gastos e impuestos de la compraventa.

     Las Cajas Rurales, que hasta ahora estaban libres de pagar el impuesto hipotecario (AJD), se equiparan a las demás entidades de crédito y también deberán asumirlo. 

  1. Bajan las comisiones por amortización anticipada

     A partir de la entrada en vigor de la normativa,el cliente pagará menos comisiones si decide cancelar el préstamo de forma anticipada. Las penalizaciones dependerán del momento en el que se produzca la amortización y del tipo de hipoteca que tenga. 

     En el caso de un préstamo a tipo de interés variable, el nuevo límite será del 0,25% a partir del tercer año de vida de la hipoteca, mientras que pasará al 0,15% pasados los cinco años. En el caso de los préstamos a tipo fijo, más cara para una entidad financiera porque le exige cubrirse del riesgo de cambios en los tipos de interés, el nuevo techo estará en el 2% durante los 10 primeros años, y bajará al 1,5% a partir de entonces.    

  1. Se amplía el plazo para que se pueda embargar una casa

     Otra de las novedades que incluye la ley es que los bancos no podrán activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado hasta que el impago del cliente supere las 12 mensualidades o el importe a deber supere el 3% del préstamo durante la primera mitad de vida de la hipoteca. Pasado ese momento, el plazo es de 15 mensualidades o del 7% del importe del préstamo.      

  1. Las subrogaciones, sometidas a impuestos

     Hasta ahora, mover un préstamo de un banco a otro está libre de impuestos, lo que significa que disfrutan de una tributación más favorable que las nuevas hipotecas. Los gastos que genere este cambio deben ser asumidos por ambas entidades (la que tiene el préstamo y la que lo tendrá a partir de la subrogación), aunque dependerán de la duración de la hipoteca y del momento en el que se produzca el traspaso. La base que se usará para calcular el tributo es la deuda pendiente más los correspondientes intereses.  

  1. Las hipotecas verdes se premian

     Otra de las novedades de la normativa es que las viviendas eficientes o que usan energía renovable pueden optar a las llamadas ‘hipotecas verdes’, que están exentas de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). esta regulación permite inscribir el préstamo en el Registro de la Propiedad en cualquier momento, mientras esté vigente.  

  1. Se prohíben los productos vinculados obligatorios

     Esta medida tiene como objetivo que los bancos no puedan obligar a los clientes a contratar productos a cambio de concederles la hipoteca. Ahora bien, sí podrán ofrecer productos cuya contratación suponga una mejora de las condiciones del préstamo, lo que se conocen como ofertas combinadas. Por ejemplo, que si contrata el seguro de la casa o de vida la entidad decida bajarle el diferencial. 

     El Banco de España será el encargado de vigilar las praxis del sector financiero y de detectar posibles productos vinculados disfrazados de combinados. Así, el regulador de la banca podrá avalar ciertos productos siempre y cuando puedan ser beneficiosos para cliente o se trate de un seguro que cubra los daños en el inmueble o los posibles impagos. 

  1. Las cláusulas abusivas, prohibidas por ley

     El anterior Ejecutivo ya decidió crear una lista negra de cláusulas de las hipotecas, después de que los tribunales nacionales y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) las declararan abusivas y, por tanto, nulas. Las cláusulas suelo, por ejemplo, estarán prohibidas por ley una vez que entre en vigor la normativa, a pesar de que son legales siempre que haya constancia de que el cliente entiende sus consecuencias. 

  1. El cliente debe acudir al notario antes del día de la firma

     Otra de las novedades es que los clientes deberán acudir al notario antes del día de la firma de la hipoteca para repasar las condiciones del préstamo (el banco debe entregarle el borrador 10 días antes de la fecha prevista de la firma) y que el Notario pueda comprobar que se ajustan a la legalidad vigente. Estas visitas serán gratuitas y vendrán acompañadas de un acta firmada por el cliente para que quede constancia de que entiende las condiciones y consecuencias. 

  1. Se abaratan las conversiones de hipoteca variable a fija

     Otro de los puntos heredados del texto anterior es que la nueva ley facilitará los cambios de hipotecas variables a fijas. ¿Cómo? Incentivando estas conversiones a través de una rebaja de la comisión máxima que se debe pagar. Ahora el tope se reduce al 0,15%. 

  1. Refuerzo a la solvencia

     Hay otra novedad que afecta a los bancos es que deben reforzar el análisis de solvencia que hacen de los clientes antes de concederles un préstamo hipotecario, con el fin de reducir el riesgo de impago. Así, será obligatorio que las entidades consulten el historial del cliente en la Central de Información de Riesgos del Banco de España.

  1. Sin rastro de la dación en pago

     A pesar de que estaba previsto que las fuerzas políticas negociaran la inclusión de la dación en pago en el texto (esto es, que el cliente pueda saldar su deuda con la entrega de la casa), el texto definitivo no establece que los nuevos préstamos hipotecarios deban incluir obligatoriamente esta alternativa. 

 

    

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LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

La nueva Ley Hipotecaria que hará pagar a la banca todos los gastos derivados de un crédito hipotecario, menos la tasación, y que rebaja a la mitad las comisiones de amortización por reembolso, podría entrar en vigor en marzo, una vez que sea aprobada definitivamente por el Pleno del Senado

Pero ¿Cuáles son los principales cambios en la nueva Ley Hipotecaria?:

1- Los bancos que suscriban una hipoteca pagarán el impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD), las primeras copias del notario, los gastos del registro y de la gestoría, mientras que el cliente pagará segundas copias del notario y los gastos de tasación.

2- Para llevar a cabo una ejecución se amplían a 12 las cuotas impagadas o el 3 % del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y de 15 cuotas y el 7 % en la segunda mitad del crédito.

3- Se eliminan las cláusulas suelo y será voluntaria la dación en pago si así lo establecen las partes, aunque no se contempla la obligación de garantizar la responsabilidad patrimonial al bien hipotecado.

4- La ley establecerá una disposición adicional para que la nueva cláusula de vencimiento anticipado no afecte a los embargos actualmente suspendidos y pendientes de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y no recoge la prohibición de los desalojos forzosos sin alternativa habitacional para colectivos vulnerables.

5- Las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo bajarán a la mitad y serán del 2 % durante los 10 primeros años y del 1,5 % a partir de este período, mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25 % o del 0,15 %, respectivamente.

6- El cliente podrá contratar con otra entidad diferente a la que le concede el préstamo los seguros o pólizas de hogar, vida o protección del crédito siempre que cumpla los requisitos que marca el contrato y el prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de estas pólizas.

7- El cliente podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca, y entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste por los gastos de constitución de la hipoteca.

8- El banco dará al cliente 10 días para analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos.

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REREFORMA LEY HIPOTECARIA:COMISIONES MÁS BAJAS,GASTOS Y LÍMITES A LOS DESAHUCIOS

REREFORMA LEY HIPOTECARIA:COMISIONES MÁS BAJAS,GASTOS Y LÍMITES A LOS DESAHUCIOS

      La nueva ley hipotecaria, destaca un nuevo reparto de los gastos de apertura del crédito que libera al hipotecado de muchas de las cargas que soporta actualmente, menores comisiones para amortizar el préstamo antes del vencimiento y más trabas para los DESAHUCIOS . Un trato más ventajoso al cliente que podría provocar que la banca suba los tipos de interés de los créditos para blindar su margen de beneficio. Estas son las principales modificaciones:

     Gastos de constitución El banco correrá con todos, salvo con la tasación. La decisión del Supremo de rectificarse a sí mismo para volver a cargar a los clientes el impuesto de actos jurídicos documentados que ha de abonarse cuando se constituye la hipoteca les ha acabado saliendo cara a los bancos. Primero, el Gobierno decidió cambiar la ley para que sean las entidades las que liquiden el tributo. Y pocos días más tarde los diputados llegaron a un acuerdo para que sean también los bancos los que asuman el grueso de los gastos asociados a la escritura hipotecaria, a excepción de la tasación de la vivienda. Entre los costes que deberá liquidar el banco estarán los de la gestoría y registro y el arancel notarial, además de la primera copia del contrato. El cliente solo pagará la valoración del inmueble porque, según el criterio de los parlamentarios, es el único servicio que pueden elegir a qué empresa se lo encargan, aunque en la práctica siempre suele hacerla una entidad vinculada a la entidad que concede el préstamo. Con el nuevo reparto, el banco cargará con el 80 % de los gastos de constitución del préstamo y el cliente con el 20 % restante.

     Subrogación Reparto de costes entre entidades para facilitar el cambio. Después de acordar el nuevo reparto de los gastos iniciales del préstamo, los diputados también decidieron que, para facilitar la subrogación de la hipoteca, en caso de que el cliente decida cambiar de entidad, los costes iniciales se repartirán, prorrateados, entre ambos bancos, en función del plazo del préstamo y el momento en el que se produce el traspaso del préstamo. Es una forma, defienden los parlamentarios, de que las entidades no decidan poner trabas a la concesión de nuevos créditos y opten por entrar en una guerra para captar hipotecados procedentes de otras entidades para no tener que asumir costes de apertura.

Comisiones Se reduce el coste de amortizar, que será más elevado en los préstamos a tipo fijo. Amortizar la hipoteca antes de su vencimiento será más barato a partir del momento en que entre en vigor la nueva ley. Más incluso de lo inicialmente previsto. Además, se reducirá la comisión de novación, que se cobra cuando un cliente solicita un cambio en las condiciones del crédito, por ejemplo al transformar una hipoteca variable en una de tipo fijo: el trámite tendrá un coste máximo del 0,15 % del capital pendiente en los tres primeros años.

     Desahucios El banco ya no podrá embargar con tres cuotas impagadas: necesitará de 12 a 15. El texto legal que ultima el Congreso protegerá más a los hipotecados frente a los desahucios. Hasta ahora, el banco podía iniciar el proceso de ejecución de la hipoteca (con su posterior lanzamiento) solo con el impago de tres cuotas. A partir de ahora harán falta al menos 12 recibos morosos que representen al menos el 3 % del capital total del préstamo, si el impago se produce en la primera mitad de la vida de la hipoteca, o 15 cuotas, por importe del 7 % total, si es en la segunda mitad. También se limitan los intereses de demora.

    

 

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NOVEDADES DE LA LEY HIPOTECARIA: LOS BANCOS SE REPARTIRÁN LOS GASTOS DE LA HIPOTECA EN LAS SUBROGACIONES

NOVEDADES DE LA LEY HIPOTECARIA: LOS BANCOS SE REPARTIRÁN LOS GASTOS DE LA HIPOTECA EN LAS SUBROGACIONES

    El texto de la nueva ley hipotecaria ya está cerrado. Los partidos acordaron que, en el caso de la subrogación del préstamo, el segundo banco deberá compensar al primero por su parte correspondiente a los gastos hipotecarios para evitar competencia desleal.

     Ahora, la nueva norma fija que el segundo banco pagará al primero los intereses que le queden por cobrar para compensar los gastos que tuvo que abonar en la formulación del contrato.

     Con al reforma hipotecaria, los gastos que deriven de la compra de una vivienda y su posterior constitución de hipoteca quedarán repartidos de la siguiente manera:

     1) GASTOS POR CUENTA DEL BANCO y siempre referente a la hipoteca que grave la finca. A) Gastos de gestoría, B) Gastos de Notario, C) Tasación de la nota simple D) Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

     2) GASTOS POR CUENTA DEL CLIENTE: A) Tasación del Inmueble, B) IVA ( referente a la adquisición), C) impuesto de transmisiones patrimoniales devengado por la compra.

 

 

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