El Juzgado de Bilbao especializado en cláusulas suelo declara nulo el acuerdo firmado extrajudicialmente por las partes respecto a la clausula suelo.

El Juzgado de Bilbao especializado en cláusulas suelo declara nulo el acuerdo firmado extrajudicialmente por las partes respecto a la clausula suelo.

Muchos prestatarios que ante el temor de que por parte de la entidad bancaria no se procediera a dejar sin efecto la clausula suelo y, antes de que los Juzgados empezaran a dictar sentencias condenando a los Bancos a la devolución de lo cobrado indebidamente por la cláusula suelo declarada abusiva, prefirieron llegar a un acuerdo extrajudicial firmado por las dos partes por el que el prestatario se comprometía a no reclamar lo cobrado de más por el banco y a cambio éste suprimía la aplicación en su contrato de préstamo de la cláusula suelo. O bien , el prestatario aceptaba que le devolvieran una parte de la cantidad adeudada , y el banco se comprometía a suprimirle a su vez la aplicación de la tan repetida cláusula.

     Ahora, una sentencia dictada por el Juzgado de Bilbao especializado para tramitar los procedimientos judiciales de clausulas abusivas, declara nulo el acuerdo extrajudicial firmado por ambas partes y obliga a la entidad bancaria a suprimir las clausula suelo del contrato de préstamo y a devolver las cantidades cobradas de más, desde el principio de la constitución del préstamo o la cantidad que le restaba por abonar al prestatario, haya firmado un compromiso extrajudicial o no.

     Parece muy coherente el fallo de esta sentencia, ya que al ser declarada nula una clausula abusiva contractual,   de respetar ese acuerdo…..se iría contar la ley …y el contrato se podría considerar parcialmente viciado o nulo.

     En base a este argumento, animo a todos los afectados por un acuerdo extrajudicial con su banco, sea lo que sea a lo que con su firma se hayan comprometido a cumplir, a que acudan a los Juzgados a plantear la devolución de TODO lo cobrado indebidamente, pues “el acuerdo” va en contra del espíritu de la ley , y de lo dictaminado por el Tribunal Superior de Justicia Europeo y Tribunal Supremo considerándose por lo tanto viciado y susceptible de ser manifiestamente nulo.

 

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La A.P. de Oviedo en sentencia de 10 de octubre de 2017 declara nulas las cláusulas de comisión,gastos e intereses de demora

La A.P. de Oviedo en sentencia  de 10 de octubre de 2017 declara nulas las cláusulas de comisión,gastos  e intereses de demora

Recientemente y con fecha 10 de octubre de 2017, La Audiencia Provincial de Oviedo (Sección Primera) ha dictado sentencia contra la parte apelante la entidad bancaria LIBERBANK SA.

     En dicha sentencia la Audiencia Provincial de Oviedo, tras unos hechos razonados y siguiendo la doctrina y sentencias del Tribunal Supremo y de las Directivas del Tribunal Superior de Justicia Europeo, declara nulas por abusividad las clausulas : CUARTA: COMSIONES a) Comisión de apertura ….b) Comisión por gestión de reclamaciones de posiciones deudoras vencidas.- QUINTA: GASTOS A CARGO DE LA PRESTATARIA.- SEXTA.- INTERESES DE DEMORA .

     En lo que se refiere al argumento para declarar la nulidad de la cláusula de comisiones, en la sentencia referida La Sala aduce que en todo caso “será necesario justificar que se han devengado esos gastos” y cita otras sentencias las dictadas por las Audiencias Provinciales de Barcelona y Madrid (27-10-2016 y 16-01-2017 respectivamente) que declaran la abusividad desde el momento en que señala una cuota fija sin concretar porque servicios se debe prestar tal comisión . Esta sentencia la declara nula, aunque no se haya aplicado, debe declarase nula por abusiva al no obedecer a prestaciones realizadas sino a un planteamiento genérico de cobro sin necesidad de ejecución de tales servicios.

     Por otra parte, los gastos de Notaría Registro y Actos jurídicos Documentado, que originó la constitución del préstamo hipotecario. La sentencia declara la nulidad respecto a los aranceles notariales y registrales así como los que corresponden a los gastos de gestoría y liquidación del impuesto.

     La formalización del préstamo en escritura y su posterior liquidación del impuesto e inscripción en el Registro de la Propiedad, favorece al prestamista que ve inscrito a su favor un título ejecutivo. La garantía de la inscripciones para la entidad bancaria-prestamista. Cargar todos esos gastos al prestatario e imponer una gestoría para su tramitación es abusivo porque produce un desequilibrio económico manifiesto al consumidor. Es evidente que individualmente el prestatario, si hubiera tenido libertad para pactar las clausulas de su contrato de préstamo no hubiera aceptado esa imposición de gastos que benefician solo y exclusivamente a la entidad prestamista. La sentencia declara en base a lo anterior nula por abusiva la clausula que impone al prestatario la carga de los gastos de Notaria, Registro , Gestoría y liquidación del impuesto y ordena la devolución de sus importes .

     En cuanto Los intereses de demora, la sentencia declara LA ABUSIVIDAD Y POR LO TANTO NULIDAD RADICAL DE MA MISMA, deberá tenerse como no puesta.

 

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DIEZ CLAUSLAS ABUSIVAS DECLARADAS NULAS POR LA JUSTICIA

DIEZ CLAUSLAS ABUSIVAS DECLARADAS NULAS POR LA JUSTICIA

Cláusulas suelo, intereses de demora, vencimiento anticipado… En los últimos años, la justicia ha puesto los puntos sobre las íes a la banca por las numerosas cláusulas abusivas presentes en los préstamos hipotecarios de miles de ciudadanos. Las primeras, las cláusulas suelo, abrieron la vía a reclamaciones millonarias contra la banca después de que el Tribunal Supremo las declarara nulas (que no ilegales) en mayo de 2013. Sin embargo, la batalla judicial ha entrado de lleno en los contratos hipotecarios dejando al descubierto los numerosos abusos cometidos por las entidades financieras en las hipotecas contratadas para comprar vivienda y que, sin el estallido de la crisis, difícilmente habrían salido a la luz.

     Incluso el Euríbor, que sirve de referencia para la inmensa mayoría de las hipotecas en España, está en el punto de mira después de que un juzgado de Sevilla haya sentenciado que su manipulación por varias entidades financieras europeas entre 2004 y 2012, influyó en los intereses por lo que un cliente tuvo que abonar de más al banco.

     La presencia de estas cláusulas no es para echarla en saco roto, ya que cientos de hipotecados no solo han visto cómo la cuota de su hipoteca no bajaba cuando más lo necesitaban, en plena crisis y en pleno aumento del paro, sino que algunas de estas cláusulas han sido responsables, directa o indirectamente, de que hayan perdido sus viviendas. A día de hoy, aunque muchas de ellas ya han sido declaradas nulas en distintas sentencias por parte de la justicia, lo cierto es que siguen presentes en miles de hipotecas y aún pueden encontrarse en los nuevos contratos hipotecarios. Para que nos hagamos una idea, el pasado mes de julio la inscripción de hipotecas en el registro de la propiedad se paralizó al contener intereses de demora calificados como abusivos por el propio Tribunal Supremo. De hecho, al Boletín Oficial del Estado (BOE) llegan prácticamente a diario resoluciones en este mismo sentido.

Pero ¿por qué siguen apareciendo en las hipotecas? Sencillamente porque la justicia no considera que sean ilegales, sino nulas cuando el cliente no ha sido debidamente informado de su presencia y de las consecuencias que pueden tener o cuando dichas cláusulas son totalmente desproporcionadas. Basta con examinar la escritura de nuestra hipoteca y comenzar a buscar entre sus páginas.

     1.- Cláusula suelo-techo

     Es las más polémica y conocida de todas ellas. Es una cláusula que fija un interés mínimo y máximo (este último generalmente muy desproporcionado) a pagar por los consumidores en sus hipotecas. Ha impedido que miles de hipotecados hayan podido beneficiarse de las fuertes bajadas del euríbor en los dos últimos años. El Tribunal Supremo las declaró nulas en mayo de 2013 en aquellos casos en los que hubiera habido falta de transparencia por parte de las entidades financieras y el cliente no hubiera sido informado apropiadamente de las consecuencias de su aplicación.

     Obligó a BBVA, Cajamar y NovaCaixaGalicia y, posteriormente al Banco Popular, a devolver el dinero cobrado de mas a partir de esa fecha pero posteriormente la mayoría de entidades financieras comenzó a eliminarlas también de sus contratos, aunque hubo entidades, como el Banco Sabadell, que no solo defendió la legalidad de las suyas a capa y espada, sino que siguió comercializando hipotecas con cláusulas suelo varios meses después de la sentencia del Alto Tribunal.

     2.- Vencimiento anticipado del préstamo

     Esta cláusula permite al banco declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar de manera anticipada al hipotecado el importe total de la deuda en determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas. Respecto a la aplicación de estas cláusulas también hay un antes y un después jurídico y judicial. La fecha clave también es mayo de 2013 cuando entró en vigor la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Antes de esa fecha, según la ley, los bancos podían reclamar la totalidad de lo adeudado desde el impago de una sola cuota, pudiendo iniciar, por tanto, la ejecución hipotecaria, si bien solían esperar a la acumulación de deuda de varias mensualidades. Tras la reforma, los bancos deben esperar al impago de tres cuotas mensuales (o un importe equivalente a tres mensualidades) antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria. No obstante, el deudor puede rehabilitar el préstamo abonando la deuda que tenga pendiente hasta el momento del pago.

     Al igual que sucede con las cláusulas suelo, la justicia no las ha declarado ilegales sino nulas y tanto el TJUE como el Tribunal Supremo admiten su validez, pero siempre y cuando se trate de un incumplimiento grave por parte del consumidor. No obstante, la nulidad de la cláusula no siempre conlleva el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria.

     Fue el conocido “caso Aziz”, que sacó a la luz las perversas consecuencias de esta cláusulas. Se trata de un caso en Martorell (Barcelona) que se vio inmerso en una ejecución hipotecaria después de dejar de pagar 453 euros, el 0,328% del total del préstamo que ascendía a 139.746,76 euros. En su momento, el juez español que se pronunció al respecto aseguró que el porcentaje de deuda impagada era demasiado “reducido” como para adoptar una medida tan drástica y que el banco solamente debería haberle reclamado el importe de las cuotas impagadas, con los intereses. Unos 3.000 euros. Posteriormente, en un dictamen del TJUE de marzo de 2013 aseguraba que “la mora de una sola cuota puede deberse a un mero error y no necesariamente a dificultades de pago del prestatario. Además, el importe del préstamo garantizado, su duración y su importancia vital para el prestatario han de ponerse en relación con el interés de la prestamista en poder liberarse del contrato tras el impago de una sola cuota del préstamo”.

     A raíz de esto, la justicia ha venido dictaminando resoluciones que o bien inadmiten el procedimiento de ejecución hipotecaria si el juez declara la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado como “abusiva“, o bien han declarado el sobreseimiento del procedimiento, con los efectos que ustedes se pueden imaginar “no procede despachar ejecución hipotecaria“. En esta misma línea está la cláusula de relativa a la liquidación unilateral de la deuda impagada, que establece que el banco puede presentar por su cuenta la liquidación del préstamo para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que el cliente pueda oponerse.

     3.- Intereses de demora

     Los intereses de demora en los préstamos hipotecarios ya fueron regulados legalmente en 2013 tras la modificación de la Ley hipotecaria que los limitaba a tres veces el tipo del interés legal del dinero (actualmente en el 3%) de tal manera que hoy en día no pueden superar el 9%. Se trataba de una rebaja significativa respecto a los porcentajes que venían aplicando antes de 2013 las entidades financieras y que oscilaban entre el 20% y el 30%.

La medida tampoco tuvo carácter retroactivo y tampoco afectaba a aquellas hipotecas que habían entrado en mora, sino que solamente se aplicaba a los intereses de demora devengados a partir de la entrada en vigor de la ley teniendo, por tanto, efectos sobre las nuevas hipotecas y sobre las que entrasen en mora. En junio de este año, el Tribunal Supremo también se pronunciaba al respecto señalando que el interés de demora no debe superar en dos puntos el interés inicialmente firmado. Fue precisamente esta sentencia la que provocó durante el verano la parálisis en la inscripción en los registros de cientos de hipotecas que, a ojos del Supremo, contenían intereses abusivos.  

4.- Finalidad del préstamo

     Muchos préstamos hipotecarios prohíben al consumidor desarrollar actividad profesional alguna en un futuro en la vivienda si no es con el visto bueno del banco. Una importante limitación para el hipotecado si tenemos en cuenta que los plazos de amortización se sitúan entre 25 y 35 años y que, en caso de dificultades económicas, podrían ponerlo entre la espada y la pared al no poder, por ejemplo, alquilar su casa o una habitación para poder seguir devolviendo el préstamo al banco. Imaginemos, por ejemplo, un fisioterapeuta que se ve obligado a instalar una consulta en su vivienda ante la imposibilidad de pagar un alquiler para pagar un local y una hipoteca simultáneamente.

     Según el Centro de Estudios de Consumo, creado por la Universidad de Castilla-La Mancha, “supone la imposición de una garantía desproporcionada para el riesgo asumido por la entidad bancaria, atribuyendo a la entidad bancaria una facultad de control sobre el destino de la vivienda que no resulta acorde con negocio jurídico celebrado, ni necesario para el cumplimiento del fin contractualmente perseguido, limitando un derecho del prestatario en cuanto propietario de la vivienda de destinarla a usos que no afecten el valor de la garantía”.

     5.- Fuero

     En algunos contratos hipotecarios, el banco también impone al deudor el sometimiento a un determinado fuero obligando al cliente, en caso de litigio, a acudir a los tribunales que correspondan al lugar que conviene a la entidad financiera. Por ejemplo, una pareja que compra una vivienda en Móstoles pero que cualquier conflicto judicial con la entidad deba resolverse en Madrid capital.

     6.- Cesión del crédito

     Desde hace varios meses, varios jueces llevan pronunciándose en contra de que un banco pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria si ha vendido la deuda a un tercero. De hecho, hace apenas unos meses, el pasado 23 de mayo, un juzgado de Barcelona suspendía una ejecución hipotecaria tras documentarse que la hipoteca había sido titulizada y que el banco no era titular del crédito, por lo que carecía de legitimidad activa para reclamar la deuda.

     Ya en 2009, Tribunal Supremo declaró abusiva esta cláusula, mientras que el TJUE está analizando también la ejecución de una hipoteca titulizada por una cuestión prejudicial planteada por un Juzgado de Vigo. Para cubrirse ante esta falta de legitimación para reclamar una deuda de la que ya no son dueños, los bancos han venido introduciendo este tipo de cláusulas en los contratos de las hipotecas.

     7.- Redondeo al alza

     En 2011, el Supremo también declaró abusiva esta cláusula. “Si la suma del tipo de interés de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un octavo de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo más cercano de dicho octavo de punto porcentual”, recogen algunas hipotecas. Así, por ejemplo, supongamos que el resultado de sumar el tipo de interés más el euríbor nos da el 3,458%, con esta cláusula, el banco puede redondearlo al 3,5% o incluso al 3,75%, beneficiando al banco y perjudicando al deudor.

     En palabras del Supremo, este tipo de estipulación “no negociada individualmente, en contra de las exigencias de la buena fe causaban, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones entre el cliente y la entidad”.

     8.- Fórmula de cálculo de interés 360/365

     Se basa en utilizar para el cálculo del interés diario el año comercial de 360 días entendiendo que todos los meses tienen 30 días. Sin embargo, para calcular el interés mensual de multiplica el resultante diario por los días reales que tiene el mes, esto es 365 días. Ya ha sido declarado nulo por la Audiencia Provincial de Pontevedra que sostiene que el cálculo de los intereses con la utilización del criterio del año comercial es una cláusula abusiva y por tanto nula, “ya que no puede decirse que supere el control de transparencia, dado que no consta en modo alguno que el apelante fuera informado adecuadamente de las consecuencia económicas negativas que tiene exclusivamente para él la aplicación de dicha cláusula”.

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Sentcia. del T. C. de 11 de mayo de 2017: exención del pago del imp. plusvalía: inconstitucionalidad

Sentcia. del T. C. de 11 de mayo de 2017: exención del pago del imp. plusvalía:  inconstitucionalidad

 

La Sentencia de 11 de mayo de 2017 del Tribunal Constitucional declara la inconstitucionalidad de los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales según redacción del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (TRLRHL), referidos al sistema de cálculo de la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (“IIVTNU”) y a las facultades del Ayuntamiento para la comprobación del mencionado impuesto, en términos muy similares a los fallos de las Sentencias de 16 de febrero y 1 de marzo de 2017, relativas a la normativa reguladora del IIVTNU en los territorios forales de Guipúzcoa y Álava.

En esta Sentencia, el Tribunal Constitucional declara inconstitucionales y nulos los referidos artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4 del TRLRHL, sin limitación temporal alguna, pero únicamente en la medida en que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor. Resulta, pues, necesario analizar los impuestos pagados por este concepto respecto de cada transmisión realizada, al objeto de concluir sobre la posibilidad de aplicar la referida Sentencia y reclamar, en su caso, el importe indebidamente abonado, siendo recomendable revisar no solo las autoliquidaciones sino también aquellas liquidaciones firmes que se hubieran devengado en los últimos cuatro años.

El Tribunal Constitucional, al igual que ya hiciera en las dos Sentencias anteriores mencionadas, parece validar el método de cuantificación objetivo actualmente vigente del IIVTNU para aquellas transmisiones de inmuebles en las que se haya producido un incremento de valor del terreno, sea cual sea el importe del mismo. Sin embargo, las continuas referencias en los fundamentos jurídicos al principio de capacidad económica reconocido por la Constitución Española, unido a que aún no han sido resueltas la totalidad de las cuestiones de inconstitucionalidad que han sido planteadas al Tribunal Constitucional en relación con el IIVTNU, permite no descartar, a día de hoy, la posibilidad de recuperar los impuestos pagados en aquellas situaciones en las que, como consecuencia de la determinación de la base imponible de forma objetiva, el impuesto haya consumido totalmente el beneficio obtenido o haya supuesto un gravamen desproporcionado a la plusvalía real.

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LOS JUZGADOS DE LAS PALAMAS EMPIEZAN A CONDENAR A LAS ENTIDADES BANCARIAS AL PAGO DE LO COBRADO INDEBIDAMNTE POR TODAS LAS CLAUSULAS DECLARADAS ABUSIVAS.

LOS JUZGADOS DE LAS PALAMAS EMPIEZAN A CONDENAR A LAS ENTIDADES BANCARIAS AL PAGO DE LO COBRADO INDEBIDAMNTE POR TODAS LAS CLAUSULAS DECLARADAS ABUSIVAS.

El 2 de julio de 2017, el Diario Canarias Ahora, publicó la siguiente noticia, que literalmente dice: “Los gastos de formalización de las hipotecas han abierto un nuevo frente en la batalla de los consumidores contra los abusos bancarios. Un juez de Gran Canaria ha dictado recientemente una sentencia que decreta la nulidad de la cláusula que impone al cliente el pago de impuestos derivados del préstamo y la garantía hipotecaria, del registro y la notaría o aquellos vinculados a los incumplimientos en las obligaciones de pago, incluidos los honorarios de los abogados y de los procuradores. El magistrado titular del Juzgado de Primera Instancia número 14 de Las Palmas de Gran Canaria, Cosme Antonio López, ha declarado abusiva no sólo esa cláusula, sino también las referidas al suelo del préstamo hipotecario, fijado en el 2,25%, y a los intereses de demora, que el contrato eleva hasta el 19% anual. En estos dos últimos casos, ha sido la entidad financiera, el BBVA, la que se ha allanado, es decir, la que ha reconocido la abusividad de las cláusulas y, por tanto, ha accedido a la devolución de las cantidades percibidas de más desde el momento de la firma, en junio de 2007. La sentencia, fechada el pasado 19 de junio y notificada a las partes el 22, no se pronuncia, sin embargo, sobre las cantidades que se deben reintegrar o devolver, “al no haberse justificado ni determinado” la cuantía que pagaron los clientes por esos conceptos ni haberse aportado las facturas relativas a los mismos. Esa cifra deberá dirimirse, por tanto, en otro procedimiento. La resolución judicial, que es recurrible, impone al banco el abono de las costas procesales.

La argumentación del juez se sustenta en una sentencia dictada por el Tribunal Supremo en diciembre de 2015 que concluye que la cláusula que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato contraviene normas legales. En este caso, esa cláusula reunía los requisitos para calificarla de “condición general de contratación”. Durante el proceso, la entidad financiera no pudo demostrar la existencia de una negociación previa con los clientes ni que en la fase precontractual les hubiera informado del coste de los gastos. “La forma en la que está redactada no deja margen alguno a la negociación o debate precontractual, sino que se limita a imponer una situación dada que o se toma o se deja, sin margen al cruce de propuestas que pudiera derivar en un acuerdo resultante de mutuas cesiones y contraofertas”, expone la resolución. El juez excluye de esta declaración de nulidad la imputación a los hipotecados de los gastos de conservación del inmueble y las primas del seguro de daños, así como los gastos de tasación, ya que considera que se trata de actuaciones que les benefician. Sí tumba. en cambio, el impuesto sobre actos jurídicos documentados, que la entidad repercute íntegramente en el cliente. También los derivados del registro, que el magistrado entiende que deben ser asumidos por el banco porque es el principal interesado en la documentación e inscripción de la escritura, ya que obtiene “un título ejecutivo”. Con respecto a los gastos notariales, la sentencia remarca que tanto los demandantes como los demandados tienen intereses en ellos. Los primeros cuentan con el asesoramiento del notario, que debe “velar por el respeto de los derechos de los consumidores”, mientras que los segundos disponen de una escritura pública que constituye, a la vez, una garantía y un título ejecutivo para poder actuar en caso de incumplimiento. Es por ello que el juez considera que estos gastos deben ser compartidos al 50% por cada uno de ellos. La sentencia también censura la imposición de los gastos procesales derivados del incumplimiento de la obligación de pago de los consumidores, incluidos los honorarios de los abogados y los procuradores. “Es abusivo imputar de forma genérica cualquier gasto futuro sin precisar ni identificar el mismo y con independencia de su naturaleza o motivación”, sostiene el magistrado, que recuerda que hacer pagar de forma indiscriminada al consumidor todos los conceptos de un eventual procedimiento judicial y las costas contraviene la regulación en la materia. “. HAY QUE TENER EN CUENTA, que SIEMPRE es conveniente, y yo a mis clientes y con carácter imperativo se lo solicito, la aportación de los documentos justificativos y determinantes de la cuantía que la entidad bancaria demandada o futura demandada les adeuda. Ya sea aportando una valoración aproximada hecha con una calculadora online o bien por un asesor fiscal o economista. Y respecto a los gastos hipotecarios, siempre acreditar tales gastos, con las correspondientes facturas de los honorarios que en su día se abonaron en el Registro de la Propiedad, Notario e impuesto. Muchos clientes, que ya no disponían de la documentación justificativa del pago del impuesto o del Registro, la han podido obtener acudiendo, por asesoramiento mío, al Registro de la Propiedad donde figura inscrito el préstamo hipotecario. Allí puede solicitar una certificación en la que le hagan constar tanto los honorarios que en su día abono en el Registro, como lo que se pagó por el concepto de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que devengó la constitución de l préstamo hipotecario . Respecto a la minuta Notarial, puede acudir al Notario donde se autorizó la escritura de préstamo y con la fecha de otorgamiento y protocolo, le dan sin ningún problema una copia de la factura. Con eso, se evita que se alargue el procedimiento, y que por esa omisión fácil de solventar se tenga que interponer otro procedimiento para especificar las deudas que deberían haberse concretado en la primera demanda, con lo que se ahorra por lo tanto tiempo y dinero.

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